Proposta amplia lista de setores aptos à recuperação

Valor Econômico | http://www.valor.com.br/legislacao/4888242/proposta-amplia-lista-de-setores-aptos-recuperacao

A Lei de Recuperação Judicial e Falências deve passar por uma profunda mudança, o que inclui a alteração completa do regime da falência - que pode passar a ter prazo máximo de 180 dias para a liquidação e preços flexíveis na venda dos bens. Na recuperação judicial, além da previsão de ampliar o leque das empresas aptas a ingressar no processo, pretende-se mexer em questões sensíveis ao mercado.

Isso é o que mostra a primeira proposta apresentada por parte dos integrantes do grupo de trabalho criado pelo Ministério da Fazenda no fim do ano passado para estudar e propor medidas de aprimoramento às regras atuais. Esse texto vem sendo considerado como o documento de partida dos trabalhos. Ainda está em discussão e pode ser modificado. A versão final, esperada para o mês de maio, deve virar um projeto de lei.

O texto, por exemplo, inclui as garantias de natureza fiduciária - em que o credor, geralmente banco, detém bens do devedor até o pagamento total da dívida. Essas garantias, hoje excluídas dos processos, devem se sujeitar tanto à recuperação judicial como às falências.

Outras mudanças previstas abordam a permissão expressa na lei para os financiamentos, a regulamentação para a recuperação judicial de grupos de empresas e a venda de ativos no processo, que deve livrar o investidor de todo e qualquer passivo da devedora.

Esta será a primeira reforma da Lei nº 11.101, em vigor desde o ano de 2005. "O que estamos propondo é trazer as coisas de volta para o trilho", diz o advogado Francisco Satiro, professor da Universidade de São Paulo (USP), membro do grupo e um dos autores dessa primeira proposta. "A recuperação judicial tem de servir para o que é, ou seja, uma situação melhor do que a liquidação. Já a liquidação tem de ser transformada em algo factível."

Nesse primeiro documento há pelo menos dez pontos importantes de mudança, a começar pela ampliação da lista das empresas autorizadas a ingressar no processo. Hoje restrita aos empresários individuais e às sociedades empresárias, essa lista, pela proposta, ganha o reforço dos "agentes econômicos em geral".

Nesse formato, estariam liberadas a participar do processo - na condição de devedoras - sociedades de economia mista e empresas públicas, além de produtores rurais, cooperativas, sociedades não empresárias e profissionais liberais. Ficariam de fora somente as instituições financeiras públicas ou privadas, cooperativas de crédito, consórcios, entidades de previdência complementar, operadoras de plano de saúde e seguradoras.

Pela proposta, no entanto, os bancos seriam impactados pelas mudanças na outra ponta, como credores. Isso em decorrência da inclusão das garantias de natureza fiduciária nos processos de recuperação e falência. Essa é uma das previsões mais importantes - e polêmicas -, segundo o mercado.

A inclusão desses valores nos processos, afirmam especialistas, vai trazer alívio às empresas em crise. Principalmente porque representam, na maioria da vezes, mais de 50% da dívida e não se sujeitam às condições do plano - que incluem descontos, prazos de carência e parcelamento.

Presentes nos processos, segundo a proposta, as garantias de natureza fiduciária seriam tratadas com prioridade absoluta. O texto prevê que, para não falir, o devedor terá de oferecer situação realmente vantajosa aos credores garantidos.

E entre esses credores aparecem ainda os credores com garantia real (como penhor e hipoteca). Essa classe, que também é composta em quase 100% por bancos, já faz hoje parte do processo, mas sem tantos privilégios. Seria, então, uma forma de valorizá-la.

No caso de a devedora ter a falência decretada, esses credores garantidos teriam prioridade no recebimento. Seriam considerados extraconcursais e estariam à frente de todos os demais. Haveria exceção somente às despesas urgentes - como os últimos três salários dos trabalhadores (até cinco salários mínimos) e os valores investidos pelo financiador da recuperação judicial, figura que também seria novidade no processo.

Toda essa questão, porém, não tem até agora a concordância das instituições financeiras. A Federação Brasileira de Bancos (Febraban) ainda não foi chamada a participar das discussões. E, ao Valor, informou que "não comenta o assunto".

Advogados que atuam para instituições financeiras acreditam que não será uma briga fácil. Os bancos devem se mobilizar para manter as garantias de natureza fiduciária fora dos processos. E um dos argumentos é o de que, com as garantias dentro, o crédito ficará mais caro e restrito.

"Porque corre-se o risco de a lei expressar determinada situação, protegendo as garantias, e o Judiciário, ao julgar o tema, decidir de forma diversa", afirma uma fonte ao Valor. "Qualquer negociação dependeria de uma proposta muito clara e expressa na lei."

O texto em análise pelo grupo criado pelo Ministério da Fazenda poderá ainda facilitar a compra de ativos de empresas em crise. O conceito é o de evitar situações em que uma empresa que compra outra que faz parte de uma holding acabe sendo, por decisão judicial, obrigada a assumir dívidas.

Pela lei vigente, já há uma certa blindagem na compra de ativos da devedora (filiais ou as chamadas unidades produtivas isoladas). O investidor, conforme a lei de 2005, não está sujeito ao passivo fiscal e trabalhista da vendedora, por exemplo.

A proposta amplia essas condições: além de filiais e unidades produtivas isoladas, também ficariam livres de sucessão quaisquer bens da devedora, móveis e imóveis, e ainda quaisquer modalidades de venda dos ativos aprovadas pelos credores.

Além disso, haveria um dispositivo específico na lei deixando claro que o adquirente não responderia por situações e obrigações que venham a ser impostas ao devedor em razão de processo de qualquer natureza, inclusive os sancionatórios e indenizatórios (como as multas aplicadas por improbidade e em acordos de leniência).

Especialista na área, Bruno Poppa, sócio do escritório Tepedino, Migliori, Berezowski, Poppa Advogados, lamenta o fato de o Fisco ter ficado de fora da proposta do grupo. "Eu diria que é essencial ao processo. O sistema de insolvência precisa da sua reforma tributária, senão, não para de pé", diz.

Essa é uma questão, segundo o advogado, que impacta na venda de ativos - mesmo existindo a blindagem da sucessão na lei. "Porque, na prática, o que vemos é o Fisco entrar com inúmeras ações judiciais", pondera Poppa. "O Fisco ficar de fora prejudica e muito a segurança jurídica desse tipo de operação. E muitas vezes a venda da empresa é a sua melhor forma de recuperação."

Não seria fácil, no entanto, incluir os créditos fiscais no processo. Isso por conta de previsão específica no Código Tributário Nacional (CTN). É possível, segundo especialistas, que mudanças nesse sentido dificultem a aprovação da lei no Congresso.

O grupo que está discutindo a reforma da Lei de Recuperação Judicial e Falências é formado por 21 profissionais: oito do próprio Ministério da Fazenda, um da Receita Federal, dois da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, um do Banco Central, sete advogados e acadêmicos da área do direito e de economia e dois juízes.

Trabalharam nessa primeira proposta, no entanto, quatro deles: além de Francisco Satiro, os advogados e acadêmicos Paulo Fernando Campos Salles de Toledo, Sheila Neder Cerezzetti e Cassio Cavalli.

 

Calotes levam bancos a acumular R$ 10 bilhões em bens retomados

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Imóveis comerciais e residenciais formam a maior parte dos ativos que as instituições financeiras receberam de credores que não honraram suas dívidas

Se os cinco maiores bancos brasileiros decidissem juntar todos os imóveis recebidos em garantia de empréstimos não pagos, brigariam pelo posto de maior incorporadora do país. Com o agravamento da crise, o estoque desse tipo de ativo mais que dobrou nos últimos dois anos e chegou a quase R$ 10 bilhões. Para efeito de comparação, a Cyrela, a maior empresa do setor, contava com R$ 6,4 bilhões em imóveis no estoque em setembro do ano passado.

O estoque de bens retomados pelos bancos é composto em sua maioria por imóveis, mas também inclui itens como veículos, máquinas e equipamentos. O crescimento desses ativos está principalmente relacionado ao avanço da inadimplência. Banco do Brasil (BB), Itaú Unibanco, Caixa Econômica Federal, Bradesco e Santander se tornaram donos de todo esse patrimônio quando executaram garantias de empréstimos não pagos. Agências bancárias que deixaram de ser usadas nos últimos anos também entram nessa conta, mas somam uma pequena fatia desse montante.

Apesar de representar uma oportunidade para as instituições financeiras recuperarem ao menos parte das perdas geradas pelos calotes, esses bens tomados também trazem alguma dor de cabeça, principalmente pelas proporções que tomaram. Para instituições que têm como objetivo abrir contas correntes e emprestar dinheiro, administrar um portfólio com características tão diversas tem sido uma tarefa bastante complexa.

Na pacata cidade de Conceição das Alagoas (MG), de 26,5 mil habitantes, o Bradesco tenta vender um imóvel ocupado pela Igreja do Deus de Maravilhas, por R$ 127 mil, em um leilão marcado para esta terça-feira. O Santander se tornou proprietário de um posto de combustível na Vila Olímpia, em São Paulo, avaliado em R$ 9,4 milhões, e também de um haras em Boituva (SP), cujo lance mínimo é de R$ 8,25 milhões.

Fazendas, mansões à beira-mar em Angra dos Reis (RJ), prédios comerciais e até casebres fazem parte dos bens que passaram a integrar o balanço dos bancos, conforme mostram os chamados dos leilões. Em um período de retração da economia, que levou a um excesso de oferta de imóveis, a venda em muitos casos tem sido feita a preços bem abaixo daqueles estimados inicialmente pelos bancos quando aceitaram as garantias. Isso quando eles conseguem se desfazer dos ativos.

Pelas normas do Banco Central, as instituições financeiras têm um prazo de até um ano para vender os bens que não fazem parte do uso. Esse período é prorrogável por até mais dois anos, mas esses bens trazem custos enquanto se mantêm no balanço. Eles consomem, por exemplo, o capital que poderia ser usado em empréstimos. Além disso, esses ativos precisam ter laudos de avaliação feitos por empresas independentes quando superam R$ 51,1 mil, um serviço pago pelo banco. Fora despesas que a própria venda traz, como corretagem e comissões.

O tamanho do estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações varia bastante de banco para banco. Entre as explicações estão o saldo e a maturidade da carteira de crédito de cada instituição financeira, além das operações em outras áreas, como seguros.

Dona da maior carteira de financiamentos para a compra da casa própria, a Caixa também detém o maior estoque de ativos tomados dos devedores que atrasaram as prestações. O banco público tem 24 mil imóveis disponíveis para venda. Segundo a Caixa informou por meio de sua assessoria de imprensa, o banco tem dado prioridade a empréstimos com garantia real como forma de mitigar riscos. Já o BB possui o menor estoque em balanço. Procurados, BB, Itaú, Bradesco e Santander não concederam entrevista.

Para evitar perdas no gerenciamento desses ativos, os bancos mudaram a forma como trabalham na cobrança, retomada e revenda de imóveis e outras garantias. Os leilões presenciais foram praticamente abolidos e agora se concentram na internet, por exemplo.

Em um grande banco, a área operacional que cuida dos financiamentos em atraso, como a cobrança, foi separada da equipe jurídica. As medidas ajudaram a reduzir o prazo entre a retomada e o leilão do bem dado em garantia para algo entre 45 a 60 dias, em média, segundo um executivo que pediu que seu nome e o da instituição para a qual trabalha não fossem revelados.

Outro banco estuda colocar esses bens dentro de uma empresa que vai cuidar especificamente da venda deles. Para isso, parcerias com empresas especializadas na comercialização de apartamentos e outros bens também estão no radar.

Na maioria dos casos, a execução das garantias serve apenas para diminuir o prejuízo dos bancos com o crédito inadimplente. Por isso, o tempo é crucial para evitar perdas ainda maiores. Não são raras as situações em que o devedor consegue travar a venda do ativo na Justiça. Há casos de veículos há 20 anos parados em razão de alguma pendência judicial. "Tudo isso se traduz em mais spread na hora do financiamento", afirma uma fonte.

O número crescente de bens retomados colocados à venda pelos bancos tem despertado a atenção de empresas especializadas em ativos "estressados" - por exemplo, a Enforce, do BTG Pactual, e a Jive. Gestores de fundos imobiliários também começam a avaliar esses bens, mas ainda estão restritos a praças com bastante liquidez, como São Paulo.

Apesar do crescimento do volume de imóveis, veículos e máquinas no balanço dos bancos, o Banco Central diz que esses bens ainda são pouco relevantes para o sistema bancário. Eles representam 2,2% do patrimônio líquido e 0,2% do ativo total das instituições financeiras.

 

Conselho nega dedução de ágio amortizado do cálculo da CSLL

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A Câmara Superior do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) decidiu que a Litela Participações, uma das acionistas da Vale, não pode deduzir o ágio amortizado da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). O entendimento, que manteve autuação fiscal de R$ 16 milhões, é contrário a precedente do órgão.

A decisão se baseou na Lei nº 9.249, de 1995, citada no auto. A norma vedaria a dedução. Na prática, com o julgamento, a companhia terá que pagar 9% (alíquota da CSLL) sobre o valor amortizado entre 2004 e 2007.

O ágio é pago na aquisição ou incorporação de uma empresa, com base na expectativa de rentabilidade futura. Quando amortizado, ele é registrado como despesa no balanço da companhia, o que reduz o valor a pagar do Imposto de Renda (IRPJ) e da CSLL.

A regra para o Imposto de Renda é a de que o valor amortizado deve ser adicionado na base de cálculo para fins contábeis até o aproveitamento fiscal do ágio. Como não há norma específica para a CSLL, os contribuintes costumam pleitear a amortização antecipada do ágio.

No processo, a Litela Participações alegou que, por falta de previsão legal, a amortização do ágio é dedutível para fins de apuração da base de cálculo da CSLL. Porém, a Fazenda Nacional entende que, independentemente do motivo pelo qual o ágio foi registrado como despesa, deve ser adicionado à base de cálculo da contribuição.

Uma decisão da 2ª Turma da 4ª Câmara da 1ª Seção, de outubro de 2014, já havia mantido a cobrança, por maioria de votos. A empresa recorreu então à Câmara Superior que, em fevereiro, também negou o pedido.

O entendimento da 1ª Turma é contrário a precedente da Câmara Superior do Carf. Em 2016, a maioria dos conselheiros havia decidido favoravelmente a um pedido da Valepar, autuada por amortizações de ágio sem adição na base da CSLL entre 2004 e 2007.

Para o procurador da Fazenda Nacional (PGFN) Marco Aurélio Zortea Marques, as decisões não são contraditórias. "Não foi uma mudança de entendimento, mas uma nova posição com base em lei que não havia sido citada na outra autuação", afirma.

No caso da Valepar, o Carf concluiu que não havia previsão legal para impedir a dedução da amortização de ágio no cálculo da CSLL. Só para o IRPJ. Mas a decisão mais recente se baseia no artigo 13 da Lei nº 9.249, de 1995, usado como base para a autuação.

O artigo lista algumas deduções vedadas para efeito de apuração do lucro real e da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, entre elas despesas de depreciação, amortização, manutenção entre outros gastos com bens móveis ou imóveis, exceto se intrinsecamente relacionados com a produção ou comercialização dos bens e serviços.

A PGFN entende que a cobrança é possível nos dois casos, independentemente da Lei nº 9.249, de 1995. O artigo 57 da Lei nº 8981, de 1995, é suficiente para justificar a inclusão na base da CSLL, segundo a procuradoria. O dispositivo prevê para a CSLL as mesmas normas de apuração e pagamento estabelecidas para o IRPJ. "Demonstra [a decisão] que a questão está bem aberta", diz o procurador.

De acordo com o advogado Fernando Colucci, do escritório Machado Meyer Advogados, não há regra específica para CSLL, como existe para o Imposto de Renda. Mesmo assim, a maioria dos conselheiros do Carf considerou que o artigo 13 da Lei nº 9.249, de 1995 veda as deduções de amortização da base de cálculo da CSLL, exceto quando diretamente relacionada com a produção ou comercialização de bens e serviços, acrescenta Colucci.

A obrigação de adição do ágio na base de cálculo, segundo o advogado, foi implementada apenas pela Medida Provisória nº 627, de 2013, convertida na Lei nº 12.973, de 2014. Apesar da mudança, muitas empresas ainda têm discussões semelhantes à da Litela. "Há um estoque muito grande de casos de amortização de ágio que ainda devem ser julgados pelo Carf e podem parar no Judiciário", afirma Colucci.

Por causa da relevância dada à Lei nº 9.249 no julgamento, Colucci acredita que as decisões sobre o assunto devem depender de como cada autuação foi lavrada. "Os contribuintes ainda estavam comemorando a decisão anterior quando apareceu esse ingrediente novo, levando à decisão antagônica", diz o advogado.

A reportagem não conseguiu até o fechamento da edição localizar algum representante da Litela Participações para comentar a decisão.

 

TRF da 3ª Região julgará novas regras para cobrar dívida de sócio

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Eduardo Pugliese: o incidente de desconsideração da personalidade jurídica do novo CPC garante a ampla defesa

O Tribunal Regional Federal (TRF) da 3ª Região (SP e MS) vai analisar em repetitivo as novas regras para redirecionamento de dívida fiscal para sócio. Está na pauta dos desembargadores o incidente de desconsideração de personalidade jurídica, mecanismo criado pelo novo Código de Processo Civil (CPC) e que possibilita a apresentação de uma espécie de defesa prévia por sócio.

O tema será julgado por meio de um incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR) - que vai orientar as decisões da 3ª Região sobre o assunto. Não há previsão de quando o julgamento será realizado. A análise do repetitivo foi solicitada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN).

O tema escolhido levou em consideração a quantidade de recursos sobre o assunto, segundo Rogério Campos, titular da Coordenação-Geral da Representação Judicial da Fazenda Nacional (CRJ). "Tentamos atuar de forma rápida para evitar um prejuízo maior", afirma Campos.

A Fazenda Nacional costuma solicitar o redirecionamento dentro da execução fiscal, conforme o Código de Processo Civil de 1973. Pelo novo CPC, porém, deve-se determinar a suspensão do processo e permitir a manifestação do sócio e apresentação de provas.

A desconsideração de personalidade jurídica ocorre nos casos em que há desvio de finalidade da empresa ou confusão patrimonial. Nessas situações, os bens de sócios também podem ser atingidos.

Para a procuradora Roberta Gomes, o redirecionamento a sócio não depende de incidente específico, por se tratar de uma hipótese de responsabilidade direta. A tese da PGFN é a de que há incompatibilidade com a execução fiscal. A cobrança perderia eficácia, segundo o órgão.

O IRDR foi aceito pela maioria dos integrantes do Órgão Especial do TRF no começo de fevereiro. Na decisão, o desembargador federal Paulo Octávio Baptista Pereira afirma que a situação mostra risco de ofensa à segurança jurídica e isonomia.

O mérito ainda deve ser julgado para o tribunal definir se o redirecionamento de execução de crédito tributário da pessoa jurídica para os sócios deve ser feito nos próprios autos da execução fiscal ou em incidente de desconsideração da personalidade jurídica.

O desembargador também definiu sobre a suspensão dos demais processos que tratam do tema no âmbito do TRF. Apesar de reconhecer a necessidade de suspensão, o desembargador ponderou que a questão processual não pode ser sobreposta ao direito das partes e inviabilizar a efetividade da execução fiscal ou inibir a defesa do executado.

Por isso, foram suspensos apenas os incidentes de desconsideração da personalidade jurídica em tramitação na Justiça Federal da 3ª Região, mas com a possibilidade de direito de defesa nas execuções. A decisão também mantém a possibilidade de pesquisa e constrição de bens necessários para garantir a efetividade das cobranças.

O incidente de desconsideração da personalidade jurídica é uma garantia para a ampla defesa dos sócios, segundo o advogado Eduardo Pugliese, do Schneider, Pugliese, Sztokfiz, Figueiredo e Carvalho Advogados. Pelo método do CPC anterior, em alguns casos, somente depois da penhora on-line os sócios poderiam se defender do redirecionamento no processo, segundo o advogado.

"O incidente é mais uma garantia para o administrador, pois cria um procedimento específico para discutir a responsabilização", afirma Pugliese. Na Justiça, a maioria das decisões sobre o tema tem sido contrária ao incidente de desconsideração da personalidade jurídica, de acordo com Pugliese.

O incidente, para o advogado Felipe Kneipp Salomon, do escritório Levy & Salomão Advogados, "é uma inovação importante" do código. "Permite o contraditório", afirma ele, acrescentando que a decisão do TRF não suspende as execuções em curso, só os incidentes de desconsideração da personalidade jurídica. "Parar tudo não seria razoável. São muitas execuções."

De acordo com o novo CPC, a suspensão é válida por um ano, que é o prazo para julgamento do IRDR, segundo o advogado. A suspensão ainda pode ser renovada pelo juiz. O reconhecimento do tema como IRDR no TRF não impede que outros tribunais julguem o assunto, para criar uma orientação para suas regiões.

 

Decanos avaliam a maior crise do setor

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Dez anos após a onda de abertura de capital das incorporadoras, o setor imobiliário se prepara para o novo ciclo de crescimento, esperado para 2018. Paralelamente, ainda tenta reverter a ressaca seguinte à euforia do período de 2007 a 2011, cujo principal sintoma são os distratos, que ganharam força a partir de 2015. O Valor ouviu, individualmente, quatro dos mais respeitados empresários do setor. Elie Horn (Cyrela), Ernesto Zarzur (EZTec), Henrique Borenstein (Helbor) e João Rossi (Rossi Residencial) misturam suas histórias pessoais com as das incorporadoras. Fundadores, são testemunhas dos bons e maus momentos do setor há várias décadas. Fora do comando executivo - hoje em mãos da segunda geração -, mas ainda no dia a dia e nos conselhos de administração, eles falaram sobre as perspectivas e os maiores erros da expansão desenfreada.

"A retomada será gradual e mais prudente. Ninguém quer repetir a crise", diz o fundador da Rossi, aos 80 anos de idade. No entendimento do veterano Zarzur - com 83 anos completados na terça-feira, dos quais já dedicou 65 ao setor -, o novo ciclo imobiliário terá início, no máximo, em um ano, desde que questões como distratos sejam equacionadas em 2017. Aos 82 anos, Borenstein é categórico: "em 2018, começa o novo ciclo". Para Horn, o caçula entre os entrevistados, com 72 anos, o equilíbrio ocorrerá, no segmento residencial, neste ano e no próximo. Ele espera expansão em 2018 caso haja regulamentação dos distratos.

Nem de longe, se projeta para o novo ciclo a repetição do crescimento desenfreado dos primeiros anos após a onda de listagem das incorporadoras em bolsa. A avaliação entre os decanos é que a retomada depende da melhora dos indicadores de emprego e renda, e da redução dos estoques de imóveis prontos e dos cancelamentos de vendas. A definição de regras para os distratos é considerada crucial para a recuperação pelos quatro empresários. Neste ano, os lançamentos tendem a ser próximos ou superiores aos de 2016, quando, juntas, as incorporadoras podem ter vivido a quarta queda consecutiva.

O setor imobiliário enfrenta sua maior crise, na opinião de Zarzur, Rossi e Borenstein. Para Horn, o pior aconteceu na década de 1980, mas a situação atual é a segunda mais difícil.

Zarzur afirma que, agravada pelos distratos, a crise atual provoca, além de prejuízo financeiro, "desânimo". "Não durmo à noite. Estou emagrecendo. Como forçado", diz, acrescentando que os distratos resultam em demissões, pois não há novas obras para recolocação dos empregados à medida que projetos são concluídos. Conhecido por mesclar negócios e família na EZTec, o empresário continua indo à incorporadora durante a semana. "No sábado e no domingo, sofro, porque não tenho onde ir. Antes, ia para os plantões de vendas. Eu era o rei do plantão", conta Zarzur.

O fundador da EZTec avalia que as rescisões de vendas serão regulamentadas neste ano, mas duvida se "da forma justa". O empresário defende que o comprador perca todo o valor pago em caso de distratos. "O cliente tem de perder tudo, como disse o Elie [Horn, em reportagem recente publicada no Valor ]. Amanhã, na hora de distratar, a pessoa pensará bem." A EZTec já concedeu R$ 350 milhões em financiamento direto para reduzir distratos.

Rossi, que também espera definição, neste ano, de regras para os cancelamentos de vendas, não acredita ser possível aprovar, no Brasil, que o cliente perca tudo em caso de rescisão. Ele defende que haja alguma penalidade, como a perda da maior parte do valor pago pelo consumidor para que não haja "incentivo à especulação". "Hoje, o consumidor assina uma opção de compra com a incorporadora. A aquisição mesmo ocorre quando o cliente contrata o financiamento com o banco", afirma. A incorporadora tem, em média, 70% de rescisões nos projetos.

Situação atual provoca, além de prejuízo financeiro, "desânimo". "Não durmo à noite", diz Ernesto Zarzur, da EZTec

Borenstein conta que a combinação das crises política e financeira faz com que a segunda seja a maior pela qual já passou. "O mercado vai voltar. Não tenho dúvida nenhuma, mas o governo precisa ajudar [o setor] com financiamento ao comprador e segurança jurídica para os contratos", afirma. As regras para os distratos têm de ser, segundo o empresário, "um meio termo" entre o pleito das incorporadoras e dos consumidores. Para ele, as rescisões cresceram devido à migração de investidores do setor imobiliário para o financeiro quando os juros aumentaram.

Na opinião de Horn, as regras dos distratos precisam mudar "para o setor voltar a ser o que era e fazer o que sabe".

Na avaliação do fundador da Cyrela, o momento mais difícil que o setor enfrentou foi quando "os recebíveis foram congelados e os pagamentos liberados", em 1986. Naquele ano, os reajustes das prestações e do saldo devedor deixaram de ser feitos pelo mesmo índice. Com o descasamento, ao terminar de pagar as parcelas, o consumidor devia boa parte do valor do imóvel, o que resultou no encolhimento do crédito imobiliário até o fim dos anos 90.

Horn afirma que a economia vive início de retomada e que ele está otimista. "Se a taxa de juros chegar a 10%, melhoram renda, emprego e varejo. A situação em casa melhora também", afirma. Neste ano, a Cyrela terá projetos em todas as faixas de renda, desde o Minha Casa, Minha Vida até um prédio de altíssimo padrão, em São Paulo. A empresa estima lançamentos próximos aos de 2016. "Vamos lançar onde somos líderes", diz Horn.

O otimismo é compartilhado por Rossi, que espera a retomada do mercado imobiliário juntamente com a da economia. "O setor vai ressurgir muito mais forte", diz. Em reestruturação financeira desde agosto de 2015, e há dois anos sem novos empreendimentos, a Rossi está entregando obras e, segundo o fundador, pode fazer algum lançamento até o fim do ano. "Vamos nos reformar com mais segurança. Já nos reformamos diversas vezes", diz Rossi.

Já Borenstein afirma que vai demorar até que o setor retorne ao que era há cinco anos. Para 2017, sua expectativa é que os lançamentos superem os do ano passado e que os níveis de estoque e distratos sejam normalizados. "Se o mercado estiver bom, podemos lançar muito mais neste ano", afirma, citando que a Helbor possui projetos de médio e alto padrão prontos para quando a demanda voltar a crescer. O empresário diz ser muito "caipira" para atuar no Minha Casa, Minha Vida. "Só fazemos o que sabemos."

Zarzur acredita que os lançamentos da EZTec e do setor vão crescer neste ano. Os novos empreendimentos da companhia serão direcionados, principalmente, para a média-alta renda. A EZTec vai lançar também produtos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida, como alternativa de diversificação. O empresário destaca que, daqui para frente, os volumes do setor serão muito menores do que os do período de euforia. "Não vai haver tanta agressividade", diz.

 

Demora para banco extinguir cobrança indevida justifica danos morais

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SÃO PAULO  -  A demora injustificada para extinguir ação de cobrança de empréstimo já quitado gera ofensa moral indenizável, sobretudo quando há a comunicação do pagamento integral do devido.Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu indenização de R$ 15 mil por danos morais a dois correntistas que quitaram contrato com a Caixa Econômica Federal (CEF) em 2001, mas continuaram a ser executados pela dívida até 2009.

A decisão unânime reformou acórdão do Tribunal Regional Federal (TRF) da 4ª Região (RS, SC e PR). Os ministros destacaram a demora para conceder a indenização. Porém, lembraram que a simples cobrança indevida não configuraria danos morais.

Os correntistas entraram com ação de compensação por danos morais com pedido de repetição de indébito. Alegam que a CEF deu prosseguimento a processo de execução de dívida que já havia sido quitada em outra ação. Pediam indenização de R$ 100 mil.

Os pedidos foram julgados improcedentes pelo juiz de primeiro grau, que entendeu que a cobrança de contrato quitado, apesar dos eventuais abalos e transtornos pessoais, não justificaria a indenização. A sentença foi mantida pelo TRF.

No STJ, a ministra relatora Nancy Andrighi ressaltou que as dificuldades da demonstração do abalo moral sofrido exigem que o julgador identifique hipótese concreta de grave agressão que atinja o equilíbrio psicológico do indivíduo por um tempo desarrazoado. Para ela, ficou caracterizada a conduta abusiva e irresponsável adotada pelo banco.

"Verifica-se que os recorrentes, por mais de uma vez, comunicaram nos autos da execução a quitação do contrato operada na ação revisional, mas, apesar disso, a instituição financeira insistiu no prosseguimento da demanda por quase dez anos, o que culminou na publicação de edital de hasta pública do imóvel dado em garantia pelos recorrentes”, disse a ministra na decisão. Ela foi seguida pelos demais colegas de turma.