Rentabilidade de 8 Fundos Imobiliários superam a DI bruta em 2013

* Publicado originalmente no Portal TLON

Ao fim de 2013, cotas de apenas 21 Fundos de Investimento Imobiliário (FII) mantiveram rentabilidade efetiva acumulada positiva no ano. Apesar da contínua melhora no último quarto do ano, a rentabilidade média entre os 73 FII analisados encerrou 2013 negativa em 7,2%. A rentabilidade efetiva de um fundo é equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) que leva em consideração tanto o fluxo de seus rendimentos distribuídos e de suas eventuais amortizações ao longo do período em questão, como a variação dos preços médios negociados de suas cotas, ponderados pelo montante negociado, entre os meses de início e fim deste período.

O FII RB Capital Prime Realty I (RBPR11 – cota sênior) dividiu a liderança doranking de rentabilidade efetiva em 2013 juntamente com o FII Centro Têxtil Internacional (CTXT11), ambos com rentabilidade de 11,2%, tendo sido os únicos fundos a apresentar TIR acima da marca de 10,0%.

A rentabilidade mais negativa ficou com o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (Nacho Doce/Reuters)

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Para efeito da construção do ranking e de suas médias, foram considerados apenas os fundos que superaram, ao mesmo tempo, dois critérios mínimos de liquidez, quais sejam, médias mínimas de R$ 100 mil em montante negociado e de dez negócios mensais no ano de 2013. Ainda assim, os dez fundos que produziram as maiores TIR positivas no período entre dezembro de 2012 e dezembro de 2013 comungam de uma mesma característica: a baixa liquidez no mercado secundário de suas cotas. Diferentemente do ocorrido em 2012, quando os líderes do ranking de rentabilidade efetiva eram também os fundos mais líquidos, em 2013 a situação se inverteu. Por exemplo, figuram entre os primeiros onze colocados fundos com um número médio mensal de negócios no ano abaixo de 800. O FII Centro Têxtil Internacional (CTXT11), um dos dois líderes em rentabilidade e um dos dois únicos fundos a apresentar variação positiva de preço de cota no ano apresentou um número médio mensal de negócios de apenas 14,71.

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Por sua vez, um dos FII mais líquidos a figurar entre os onze mais rentáveis no ano é o Aesapar (AEFI11). Representante de categoria de FII que abarca poucos fundos, os que investem em imóveis do tipo Escolar, o Aesapar tem em seu portfólio apenas dois empreendimentos ainda em construção. Um em Campinas/SP e outro em Cuiabá/MT, sendo dois campi universitários que serão locados para a Anhanguera Educacional. O AEFI11 usufruiu de um evento operacional contábil que pode ter sido determinante na obtenção de rentabilidade efetiva no ano de 9,5%: a reavaliação dos ativos do fundo, que fez saltar o seu patrimônio líquido de R$ 72,3 milhões para R$ 109,0 milhões em junho e, consequentemente, o valor patrimonial de sua cota de R$ 96,26 para R$ 145,05.

No total, entre os FII que auferiram rentabilidade efetiva positiva no período de doze meses precedentes a dezembro de 2013, oito fundos obtiveram rentabilidade superior à referente à taxa média de depósitos interbancários, que no período acumulou 8,0%. Se, alternativamente, considerarmos a comparação com a rentabilidade da taxa DI, mas líquida de imposto, este último baseado na sua taxa mínima de 15,0%, o que resultaria em 6,8%, o número de FII com rentabilidade superior alcançaria onze, ou seja, mais da metade dos fundos que apresentaram rentabilidade positiva no ano. Vale lembrar que os rendimentos dos FII são isentos de imposto de renda para investidores pessoas físicas. A Tabela I abaixo lista estes onze FII.

Tabela I - Onze FII com rentabilidade efetiva acima da DI líquida

O fraco desempenho em termos absolutos do setor de FII em 2013 se contrasta com seu extraordinário desempenho em 2012, quando a TIR média dos fundos alcançou 28,7%. Contudo, quando comparado com o desempenho de índices referentes a outras modalidades de investimentos, a situação é atenuada. Em 2013, o índice setorial do mercado de FII, IFIX, apresentou queda de 12,6%, ao passo que o IBOVESPA, principal índice do mercado de ações, caiu 15,5%. Já o IMOB, índice composto pelas ações das principais empresas do ramo imobiliário, desempenhou queda ainda maior, de 26,4%.

A rentabilidade efetiva média acumulada dos FII foi preponderantemente determinada em 2013, em seu valor negativo, pelo seu componente referente à variação de preço das cotas dos fundos. A desvalorização das cotas, a partir dos altos patamares alcançados ao final de 2012, reflete, em grande medida, o movimento de aperto monetário que ocorreu ao longo do ano, desde abril, na economia brasileira. Por sua vez, os valores absolutos dos rendimentos distribuídos pelos FII, o outro componente de sua rentabilidade efetiva, não se reduziram, ou até mesmo se incrementaram, mesmo em um contexto macroeconômico que começa a aumentar marginalmente os níveis de vacância em alguns segmentos do setor imobiliário, particularmente no de escritórios corporativos em algumas regiões da cidade de São Paulo.

No conjunto de fundos que produziram as onze rentabilidades efetivas mais negativas no ano, seis deles investem preponderantemente em Escritórios, inclusive o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11), que apresentou a maior TIR negativa: 37,0%. Ademais, entre estes seis FII de Escritórios, quatro deles contaram com o mecanismo de Renda Mínima Garantida em 2013: o Vila Olímpia Corporate (VLOL11), o Edifício Galeria (EDGA11) e o VBI FL 4440 (FVBI11B), além do BBVJ11. A Tabela II traz abaixo a lista destes onze fundos.

Tabela II - Onze FII de maior rentabilidade efetiva negativa no ano

 

Artigo: 2013 encerra com montante recorde no mercado primário de CRI

2013 encerra com montante recorde no mercado primário de CRI

Em 2013 o montante emitido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) alcançou a marca de R$ 16,57 bilhões, superando em 18,1% o valor registrado durante o ano de 2011, de R$ 13,57 bilhões, antigo recorde anual em montante emitido. Contudo, em termos de número de operações, no último ano foram realizadas 125, contra 149 em 2011.

Leia na íntegra no TLON.

 

Quatro meses após renúncia, Vision substitui agente fiduciário de CRI

Quatro meses após renúncia, Vision substitui agente fiduciário de CRI

A Vision Securitizadora publicou Fato Relevante para informar que, conforme aprovado em assembleia geral dos titulares dos CRI da 1ª e 2ª séries da 1ª emissão da securitizadora, reunidos em 03 de dezembro de 2013, a SLW Corretora de Valores e Câmbio substituiu a Oliveira Trust DTVM nas posições de agente fiduciário da referida operação e de instituição custodiante das CCI que servem de lastro aos CRI. A Oliveira Trust renunciou à prestação de serviços de agente fiduciário em 3 de setembro de 2013. Neste ínterim, entre a renúncia e a efetiva substituição do agente fiduciário, a Oliveira Trust permaneceu prestando os serviços supracitados. A emissão é lastreada por créditos contra o FCVS, oriundos de contratos de financiamento imobiliário inativos e originados pelo Banco do Estado do Rio de Janeiro de 1967 a 1989. A amortização do principal e juros acumulados está programada para ser feita em parcela única na data de vencimento final legal, em 1º de janeiro de 2027, com recursos provenientes da novação dos créditos contra o FCVS. Em março de 2013 a Fitch Ratings afirmou a classificação de risco 'BBBsf(bra)' da primeira série e a manteve sob Perspectiva Negativa, fundamentada no desafiador processo de novação dos créditos junto ao FCVS, que possui prazo de conclusão incerto. O relatório da agência informa que, em 28 de fevereiro de 2013, o saldo devedor da série classificada era de R$ 347,7 milhões.

 

Fonte: Uqbar

Dezembro traz o maior volume secundário de fundos imobiliários no segundo semestre

http://m.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/3134278/dezembro-traz-maior-volume-secundario-fundos-imobiliarios-segundo-semestre

* Publicado originalmente no Portal TLON

A liquidez do mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados na BM&FBOVESPA, medida através dos valores consolidados tanto de montante como de número de negócios, voltou a aumentar em dezembro de 2013, registrando o maior montante negociado mensal em todo o segundo semestre. No último mês foram negociados R$ 553,6 milhões em cotas de FII, referentes a 61.834 negócios. Comparando com os valores referentes ao mês anterior, nota-se um crescimento de tais cifras em 40,3% e 18,6%, respectivamente, em relação aos números de R$ 394,6 milhões e 52.132 negócios registrados em novembro. Este aumento pode ser explicado em grande parte pelo volume excepcional negociado em cotas do FII Cenesp em 02 de dezembro, de R$ 169,9 milhões, referente a apenas treze negócios. Como base comparativa, nos onze primeiros meses do ano, de janeiro a novembro, o montante acumulado negociado em cotas do FII Cenesp totalizou R$ 22,9 milhões, referentes a 2.349 negócios.

Contudo, comparando-se os números do último mês com aqueles registrados em dezembro de 2012, pode-se observar que o montante negociado diminuiu em 39,6% e o número de negócios registrados recuou 10,7%. No último mês de 2012, um montante de R$ 916,9 milhões havia sido negociado, referente a 69.259 negócios.

A Figura 1 traz a evolução mensal desde janeiro de 2012 do nível de liquidez consolidada, ilustrada pelos números de montante e de número de negócios, do mercado secundário de cotas de FII na BM&FBOVESPA.

Figura 1- Evolução do montante e do número de negócios mensais de cotas de FII

Através da leitura do comportamento da média móvel de 22 pregões do montante negociado diário, podemos observar que, em dezembro, este indicador teve alta relevante em relação aos meses anteriores, chegando próximo a R$ 30,0 milhões. Tal aumento também se explica, em grande parte, pelo volume negociado em cotas do FII Cenesp no dia 02 de dezembro último. No meio do ano, nos meses de junho e julho, este indicador havia atingido seu patamar histórico máximo, tendo seu valor superado os R$ 45,0 milhões naquela ocasião.

A Figura 2 traz a evolução ao longo de 2013 da média móvel de 22 pregões do montante negociado diário do mercado secundário de cotas de FII na BM&FBOVESPA .

Figura 2 - Evolução da média móvel de 22 pregões do montante de negócios diário de cotas de FII

Analisando o desempenho individual dos fundos no último mês, nota-se uma mudança no ranking dos que apresentaram maior liquidez pelo critério de montante negociado: as cotas do FII Cenesp (CNES11B) registraram o maior valor, de R$ 170,4 milhões, referentes a 153 negócios. Nas segunda e terceira colocações, aparecem, respectivamente, os FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com R$ 73,8 milhões, referentes a 15.216 negócios, e R$ 43,5 milhões, referentes a 2.930 negócios. No mês anterior esses dois fundos se encontravam nas duas primeiras posições. Juntos, os doze fundos que obtiveram maior montante negociado alcançaram 79,2% do volume total do setor.

A Tabela 1 traz os doze FII que alcançaram maior montante negociado em dezembro de 2013, juntamente com estes valores de montante negociado, os respectivos números de negócios e a frequência em pregões ao longo do mês.

Tabela 1 - Os 12 FII de maior montante negociado em dezembro de 2013

Assolini.com

Crédito imobiliário sinaliza manter fôlego e crescer acima da média em 2014

http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/credito/noticia/3123339/credito-imobiliario-sinaliza-manter-folego-crescer-acima-media-2014

SÃO PAULO – Taxas de juros consideradas mais atrativas comparadas a outras carteiras, baixo índice de desemprego e grande apetite por parte dos bancos refletiram no aumento nos números do crédito imobiliário no Brasil em 2013. Segundo dados do Banco Central, a carteira de crédito para o segmento cresceu de R$ 248,214 bilhões em novembro de 2012 para R$ 333,859 bilhões em novembro deste ano, um acréscimo de 34,2% no período. De janeiro a novembro de 2014, o crescimento somou 30,7%, Para o mês de novembro, a alta foi de 2,3% em relação a outubro.

Ainda de acordo com dados sobre o segmento, os financiamentos imobiliários alcançaram no ano, até novembro, o montante de R$ 98,8 bilhões, estabelecendo um novo recorde histórico para um ano desde a criação do Plano Real, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Na comparação com o mesmo período de 2012, o valor representa um aumento de 34%. Entre janeiro e fevereiro do ano passado, o volume financiado somou R$ 73,9 bilhões.

Para especialistas do setor, 2013 foi um período de recuperação do mercado, pois 2012 registrou queda no crédito imobiliário e nos investimentos em novos empreendimentos. Além dos juros considerados atrativos, o baixo índice de inadimplência e o aumento do limite do uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para financiamentos foram fatores favoráveis para o crescimento do crédito para esta categoria no ano, na opinião do economista Luis Rabi, do Serasa Experian. Esses fatores reunidos, para ele, devem permitir que o segmento continue a crescer acima da média das demais carteiras em 2014.

Juros atrativos a baixo índice de desemprego contribuem para a aquisição de crédito imobiliário (Reuters)

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O economista e professor da FGV-RJ (Fundação Getúlio Vargas), Sérgio Bessa, considera o grande déficit habitacional existente no País mais um fator importante para garantir que o segmento não perca o fôlego para o ano 2014. "Ao mesmo tempo, o governo continua incentivando o crédito, principalmente através do bancos públicos, como uma forma de manter um crescimento no País", avalia Bessa.

O presidente da Abecip, Octávio de Lazari Junior, também afirmou recentemente que espera um crescimento de 15% a 20% nos financiamentos em 2014. Em sua opinião, a expansão do crédito será sustentada pelo apetite dos bancos pela carteira imobiliária, associada à recuperação das empresas de construção e boas condições de emprego e renda da população.

Cautela no crédito para veículos
Por outro lado, outras carteiras de crédito devem mostrar enfraquecimento, diante da maior cautela do consumidor em relação ao aumento das taxas de juros e do crédito cada vez mais caro.

O mais afetado deles vem sendo considerado o de crédito voltado para veículos. "São prazos menores, e dentro das medidas macro prudenciais que o governo vai precisar tomar para segurar a inflação, estará a redução dos prazos de créditos para este tipo de operação”, afirma o economista Sergio Bessa.

De acordo com dados do BC, o crédito voltado à compra de veículos recuou 0,3% no acumulado do ano de 2013. O estoque de operações de crédito livre neste segmento caiu 0,2% de outubro para novembro. Desta forma, o total de recursos para aquisição de automóveis por esse grupo de clientes ficou em R$ 192,718 bilhões no mês passado. Já em 12 meses ainda é registrado um avanço de 1%.

O BC tem elevado desde abril a taxa básica de juros para segurar a inflação, levando a taxa Selic da mínima histórica de 7,25% para 10%, e a expectativa é que esse movimento se estenda em 2014 e continue a prejudicar a busca por crédito.

Além disso, trazem impacto para o setor a volta o IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) para os patamares anteriores, o que encarece ainda mais o crédito para este tipo de financiamento. “Já sentimos esses impactos em termos reais esse ano com o número de emplacamentos próximo de zero registrado pela Fenabrave (Federação Nacional da Distribuição de Veículos Automotores)", lembra o economista Luis Rabi.

As dificuldades nas condições de crédito para o setor devem refletir nas estimativas de crescimento de crédito para 2014. Diante disso, o Banco Central revela uma projeção de crescimento menor para o crédito, que deve ficar em 13% para o ano. Para 2013, a expansão do crédito foi reduzida para 14%, ante a previsão anterior de 15%, com o volume de empréstimos e financiamentos representando 56% do PIB (Produto Interno Bruto).