quinta-feira, 29 de setembro de 2011

Crescimento menor traz ganho para incorporador

Valor Online - São Paulo/SP - EMPRESAS - 29/09/2011 - 01:13:25

 

Chiara Quintão | De São Paulo

 

A desaceleração do crescimento das incorporadoras em 2011 terá um efeito positivo para a maior parte do setor a partir do próximo ano: o retorno dos investimentos feitos em 2007 e, principalmente, 2008 para o caixa das companhias. Na prática, o ciclo imobiliário iniciado com a onda de abertura de capital está chegando ao fim, ou seja, ao momento em que os clientes são repassados aos bancos, e as empresas recebem cerca de 70% do valor dos imóveis comercializados. Até as chaves, os compradores pagam, em geral, apenas 30% do preço da unidade adquirida.

Se a opção fosse manter o ritmo de expansão dos últimos anos, os desembolsos com terrenos, lançamentos e obras consumiria o que está entrando em caixa em decorrência dos repasses. Com o crescimento menor e os esforços para antecipar os recursos que ingressam no pós-chaves, a maioria das incorporadoras passará a ter fluxo de caixa positivo em 2012. Há quem aposte também na venda de ativos ou na securitização de recebíveis para reforçar seu caixa.

A Cyrela Brazil Realty, que reduziu sua projeção de lançamentos, em 2011, da faixa de R$ 8,3 bilhões a R$ 9,1 bilhões para o intervalo de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, é uma das empresas que espera fluxo de caixa positivo para o ano que vem. A menor expansão possibilitou que a empresa desacelerasse a aquisição de terrenos, com a concentração das compras em áreas onde possa lançar projetos em até um ano e meio. Num cenário de crescimento mais lento, as incorporadoras utilizam menos recursos em despesas com lançamentos, o que reduz o consumo de caixa.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão de priorizar a venda dos estoques

No mercado, comenta-se que a Cyrela já poderia ser geradora de caixa se não mantivesse, em carteira, recebíveis performados (referentes a unidades prontas). Em 30 de junho, dos R$ 12,3 bilhões das contas a receber da Cyrela, R$ 1,551 bilhão era de unidades construídas. Até o fim do ano, a companhia vai securitizar entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões de recebíveis de imóveis prontos, segundo o vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues. A Cyrela estuda securitizar recebíveis de imóveis que estão sendo entregues na Argentina, desenvolvidos em parceria com a Irsa. Encurtar o prazo de recebimento dos recursos das unidades já comercializadas, eliminando gargalos do processo junto a bancos, clientes e cartórios também faz parte dos esforços da Cyrela para ter fluxo de caixa positivo.

Entre um empreendimento ficar pronto e a obtenção de 100% dos repasses, são necessários, em média, seis meses, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. "Se esse prazo de seis meses não existisse, muita gente estaria gerando caixa desde 2010", afirma. É nesse período que as incorporadoras conseguem o "habite-se", a certidão negativa de débitos (CDN) e fazem a averbação, ou seja, a criação, em cartório, de matrículas individuais das unidades.

Em projeto piloto com Caixa Econômica Federal (CEF), o Itaú, o Bradesco e o Santander, a Tecnisa começou, há dois meses, a enviar a documentação de clientes para repasse após a obtenção do "habite-se", mas antes da CDN e da averbação. "Com isso, esperamos encurtar o prazo de recebimento de seis meses desde que a obra fica pronta para três meses", diz o diretor-presidente da Tecnisa, Meyer Nigri.

Para projetos destinados à baixa renda, a Caixa oferece a modalidade de crédito associativo, com liberação dos recursos para as incorporadoras à medida que a obra avança, o que possibilita desligamento na planta dos clientes, ou seja, entrada antecipada dos recursos. A Rodobens Negócios Imobiliários teve 55% dos recebimentos por meio de desligamentos e 45% por repasses em 2010. Para ser mais eficiente nos dois formatos, a empresa reforçou a equipe do segmento.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão da companhia de dar prioridade à venda dos estoques, principalmente de unidades lançadas no fim do ano passado, e de ajustar o ritmo de novos projetos à velocidade de vendas. A combinação da queda nos lançamentos e da venda de participação em três Sociedades de Propósito Específico (SPEs) que detinham estoques de unidades prontas, por R$ 274 milhões, possibilitou que a Rodobens passasse a ser geradora de caixa no segundo trimestre, conforme o diretor-presidente, Marcelo Borges. A Rodobens lançará volume maior no quarto trimestre, com melhora do mix e da rentabilidade dos projetos.

Para a Gafisa, o recebimento dos repasses de unidades entregues principalmente a clientes da Tenda, referentes a lançamentos de 2008, resultará em fluxo de caixa positivo no curto prazo. No primeiro semestre, a Gafisa entregou oito mil unidades e, na segunda metade do ano, o número deve ficar entre 17 mil e 18 mil unidades, conforme o diretor-presidente Duílio Calciolari. Os recursos dos repasses do primeiro semestre começarão a voltar para a Gafisa no quarto trimestre.

Calciolari estima distratos das unidades com entrega prevista para 2011 entre 25% e 30% do total. Isso deve ocorrer porque parte dos clientes que compraram imóveis da Tenda antes de a Gafisa se tornar sua controladora não tem financiamento bancário aprovado. Não há expectativa, porém, que os recursos deixem de entrar para o caixa da companhia, conforme o executivo, pois há interessados na compra dessas unidades prontas.

Com os repasses dos lançamentos, principalmente de 2008, a Viver espera se tornar fluxo de caixa positivo no primeiro trimestre de 2012. Para isso, contribuiu também a redução dos lançamentos em 2009, para R$ 142 milhões, valor muito abaixo dos mais de R$ 800 milhões de 2008. O Paladin Realty, fundo que comprou o controle da então Inpar, em dezembro de 2008, deu prioridade à reorganização da companhia no ano seguinte, em vez do crescimento. "Não há tantas obras referentes a lançamentos de 2009 em que estamos investindo", diz o diretor-adjunto financeiro da Viver, Eduardo Canonico. O banco de terrenos da companhia, correspondente a lançamentos de mais de R$ 10 bilhões, também ajuda a companhia a consumir menos caixa, por atender às suas necessidades dos próximos dois anos, segundo ele.

A desaceleração do crescimento das incorporadoras em 2011 terá um efeito positivo para a maior parte do setor a partir do próximo ano: o retorno dos investimentos feitos em 2007 e, principalmente, 2008 para o caixa das companhias. Na prática, o ciclo imobiliário iniciado com a onda de abertura de capital está chegando ao fim, ou seja, ao momento em que os clientes são repassados aos bancos, e as empresas recebem cerca de 70% do valor dos imóveis comercializados. Até as chaves, os compradores pagam, em geral, apenas 30% do preço da unidade adquirida.

Se a opção fosse manter o ritmo de expansão dos últimos anos, os desembolsos com terrenos, lançamentos e obras consumiria o que está entrando em caixa em decorrência dos repasses. Com o crescimento menor e os esforços para antecipar os recursos que ingressam no pós-chaves, a maioria das incorporadoras passará a ter fluxo de caixa positivo em 2012. Há quem aposte também na venda de ativos ou na securitização de recebíveis para reforçar seu caixa.

A Cyrela Brazil Realty, que reduziu sua projeção de lançamentos, em 2011, da faixa de R$ 8,3 bilhões a R$ 9,1 bilhões para o intervalo de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, é uma das empresas que espera fluxo de caixa positivo para o ano que vem. A menor expansão possibilitou que a empresa desacelerasse a aquisição de terrenos, com a concentração das compras em áreas onde possa lançar projetos em até um ano e meio. Num cenário de crescimento mais lento, as incorporadoras utilizam menos recursos em despesas com lançamentos, o que reduz o consumo de caixa.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão de priorizar a venda dos estoques

No mercado, comenta-se que a Cyrela já poderia ser geradora de caixa se não mantivesse, em carteira, recebíveis performados (referentes a unidades prontas). Em 30 de junho, dos R$ 12,3 bilhões das contas a receber da Cyrela, R$ 1,551 bilhão era de unidades construídas. Até o fim do ano, a companhia vai securitizar entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões de recebíveis de imóveis prontos, segundo o vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues. A Cyrela estuda securitizar recebíveis de imóveis que estão sendo entregues na Argentina, desenvolvidos em parceria com a Irsa. Encurtar o prazo de recebimento dos recursos das unidades já comercializadas, eliminando gargalos do processo junto a bancos, clientes e cartórios também faz parte dos esforços da Cyrela para ter fluxo de caixa positivo.

Entre um empreendimento ficar pronto e a obtenção de 100% dos repasses, são necessários, em média, seis meses, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. "Se esse prazo de seis meses não existisse, muita gente estaria gerando caixa desde 2010", afirma. É nesse período que as incorporadoras conseguem o "habite-se", a certidão negativa de débitos (CDN) e fazem a averbação, ou seja, a criação, em cartório, de matrículas individuais das unidades.

Em projeto piloto com Caixa Econômica Federal (CEF), o Itaú, o Bradesco e o Santander, a Tecnisa começou, há dois meses, a enviar a documentação de clientes para repasse após a obtenção do "habite-se", mas antes da CDN e da averbação. "Com isso, esperamos encurtar o prazo de recebimento de seis meses desde que a obra fica pronta para três meses", diz o diretor-presidente da Tecnisa, Meyer Nigri.

Para projetos destinados à baixa renda, a Caixa oferece a modalidade de crédito associativo, com liberação dos recursos para as incorporadoras à medida que a obra avança, o que possibilita desligamento na planta dos clientes, ou seja, entrada antecipada dos recursos. A Rodobens Negócios Imobiliários teve 55% dos recebimentos por meio de desligamentos e 45% por repasses em 2010. Para ser mais eficiente nos dois formatos, a empresa reforçou a equipe do segmento.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão da companhia de dar prioridade à venda dos estoques, principalmente de unidades lançadas no fim do ano passado, e de ajustar o ritmo de novos projetos à velocidade de vendas. A combinação da queda nos lançamentos e da venda de participação em três Sociedades de Propósito Específico (SPEs) que detinham estoques de unidades prontas, por R$ 274 milhões, possibilitou que a Rodobens passasse a ser geradora de caixa no segundo trimestre, conforme o diretor-presidente, Marcelo Borges. A Rodobens lançará volume maior no quarto trimestre, com melhora do mix e da rentabilidade dos projetos.

Para a Gafisa, o recebimento dos repasses de unidades entregues principalmente a clientes da Tenda, referentes a lançamentos de 2008, resultará em fluxo de caixa positivo no curto prazo. No primeiro semestre, a Gafisa entregou oito mil unidades e, na segunda metade do ano, o número deve ficar entre 17 mil e 18 mil unidades, conforme o diretor-presidente Duílio Calciolari. Os recursos dos repasses do primeiro semestre começarão a voltar para a Gafisa no quarto trimestre.

Calciolari estima distratos das unidades com entrega prevista para 2011 entre 25% e 30% do total. Isso deve ocorrer porque parte dos clientes que compraram imóveis da Tenda antes de a Gafisa se tornar sua controladora não tem financiamento bancário aprovado. Não há expectativa, porém, que os recursos deixem de entrar para o caixa da companhia, conforme o executivo, pois há interessados na compra dessas unidades prontas.

Com os repasses dos lançamentos, principalmente de 2008, a Viver espera se tornar fluxo de caixa positivo no primeiro trimestre de 2012. Para isso, contribuiu também a redução dos lançamentos em 2009, para R$ 142 milhões, valor muito abaixo dos mais de R$ 800 milhões de 2008. O Paladin Realty, fundo que comprou o controle da então Inpar, em dezembro de 2008, deu prioridade à reorganização da companhia no ano seguinte, em vez do crescimento. "Não há tantas obras referentes a lançamentos de 2009 em que estamos investindo", diz o diretor-adjunto financeiro da Viver, Eduardo Canonico. O banco de terrenos da companhia, correspondente a lançamentos de mais de R$ 10 bilhões, também ajuda a companhia a consumir menos caixa, por atender às suas necessidades dos próximos dois anos, segundo ele.

 

STJ decide que não há Imposto de Renda sobre juros de mora

Por Maíra Magro | De Brasília

Julgamento foi concluído com o voto do ministro Arnaldo Esteves Lima

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ontem que não incide Imposto de Renda (IR) sobre os juros de mora - aplicados para compensar o atraso no pagamento de dívidas - em condenações trabalhistas. Os ministros negaram um recurso da Fazenda Nacional que defendia a aplicação do IR sobre os juros de mora decorrentes de verbas trabalhistas recebidas por um ex-funcionário de uma instituição financeira.

O julgamento se restringiu à análise de processos de pessoas físicas, originados na Justiça do Trabalho. A decisão foi tomada por quatro votos em favor do contribuinte, contra três pela tese da Fazenda. Como o caso foi julgado pelo mecanismo do recurso repetitivo, o entendimento servirá de orientação para os demais tribunais do país. Advogados de contribuintes comemoraram a decisão.

O julgamento foi concluído na tarde de ontem com o voto do ministro Arnaldo Esteves Lima, que havia pedido vista na sessão de 24 de agosto. O pedido de vista gerou a expectativa de que o resultado - até então favorável aos contribuintes - pudesse reverter-se em favor da Fazenda. Isso porque Lima já havia votado pela não incidência do IR, e mesmo assim decidiu pedir vista.

Mas, ontem, o ministro manteve seu voto. Ele afirmou, no entanto, que a não incidência do IR vale para os juros de mora decorrentes de condenações trabalhistas. "Temos que aguardar a publicação do acórdão para saber a extensão exata da decisão", diz o advogado Carlos Golgo, do escritório Nelson Wilians & Advogados Associados, de Porto Alegre, que atuou na causa. Ele afirma que a decisão é importante porque pacifica um entendimento já firmado pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST).

Além de Arnaldo Esteves Lima, votaram pela não incidência do IR sobre os juros de mora os ministros Cesar Asfor Rocha, Mauro Campbell Marques e Humberto Martins. Ficaram vencidos os ministros Teori Zavascki, Benedito Gonçalves e Herman Benjamin.

Os dois primeiros consideraram que os juros de mora têm a mesma natureza da condenação principal - por isso, só seriam tributados se incidir IR sobre a verba à qual estariam atrelados. Já Benjamin optou por uma terceira corrente, dizendo que os juros de mora sempre deveriam ser tributados, pois representariam acréscimo patrimonial. Os ministros Napoleão Nunes Maia Filho e Joaquim Falcão não votaram, pois estavam ausentes no primeiro dia do julgamento, quando as partes fizeram suas defesas.

Para o advogado Daniel Szelbracikowski, a decisão foi uma vitória para os contribuintes e reafirmou a jurisprudência do STJ quanto à não tributação das verbas indenizatórias. Ele ressaltou a importância do voto do ministro Arnaldo Esteves Lima, dizendo que os juros de mora independem da natureza da verba principal. No entanto, segundo Szelbracikowski, será preciso aguardar a publicação da decisão para saber se ela poderá ser estendida a outras verbas além daquelas decorrentes de indenizações trabalhistas.

 

 

Os novos direitos reais e o projeto do CPC

VALOR ECONÔMICO | LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS

JUDICIÁRIO | JUDICIÁRIO

Sex, 23 de Setembro de 2011.

03:28:00

 

Por Melhim Chalhub

 

O direito positivo brasileiro vem incorporando inovadoras concepções relacionadas aos direitos reais, por meio do Código Civil de 2002 e de leis especiais, que regulamentaram a alienação fiduciária, o direito de superfície, o direito do promitente comprador, a caução de direitos aquisitivos sobre imóveis, entre outros novos direitos reais.

 

Essas inovações, entretanto, não foram levadas em consideração na elaboração do projeto de reforma do Código de Processo Civil.

 

Encontrando-se o projeto, agora, em fase de apresentação de emendas na Câmara dos Deputados, é este o momento próprio para ajustá-lo à modernização do direito material nesse aspecto, particularmente na parte relativa ao processo de execução, até porque a efetividade desses novos direitos reais, quando eventualmente envolvidos em litígios judiciais, perpassa pela aplicação das normas do direito instrumental.

 

Exemplo da necessidade de adaptação é a regra do artigo 756 do projeto, pela qual em caso de penhora de bens gravados com direitos reais, seus titulares devem ser intimados. O que justifica essa norma é o risco a que esses credores ficariam expostos caso não tomem conhecimento de penhoras sobre os bens gravados em seu favor. Acontece que o projeto refere-se restritivamente ao penhor, à hipoteca, à anticrese e ao usufruto, omitindo-se em relação às garantias fiduciárias e à promessa de compra e venda. Acontece que atualmente o volume de negócios com garantia fiduciária e promessa de venda superam em muito os realizados com as garantias tradicionais a que se refere o projeto. A isso acresce que os credores nessas operações correm risco idêntico ao dos credores enumerados pelo artigo 756 e, portanto, devem também ser intimados caso terceiros venham a penhorar os direitos aquisitivos de devedores fiduciantes ou promitentes compradores de imóveis.

 

Os credores fiduciários e caucionários devem ser intimados

 

Outra lacuna está no artigo 761 do projeto, que considera ineficaz, em relação ao senhorio direto ou ao credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou usufrutuário que não houver sido intimado, a alienação dos bens aforados ou gravados com esses direitos reais. Também aqui o projeto omite-se em relação às novas garantias reais, que são hoje empregadas em muito maior escala do que as tradicionais. Ora, os credores fiduciários, caucionários e os promitentes vendedores de bens imóveis também devem ser intimados, devendo ser emendado o art. 761 para dispor que a falta de intimação desses credores também tornar ineficaz a alienação dos bens objeto de promessa de venda ou de alienação fiduciária.

 

O artigo 789, ao declarar insuscetíveis de execução os bens impenhoráveis e inalienáveis, omite-se em relação a dois relevantes aspectos; primeiro, embora insuscetíveis de execução, esses bens respondem por obrigações "propter rem" e por dívidas contraídas para realização da finalidade para a qual foram gravados; segundo, a proteção prevista nesse dispositivo aplica-se também aos bens submetidos ao regime da afetação, mecanismo de tutela legal de situações especiais, sobretudo as que envolvem captação de recursos do público com destinação específica. São, entre outros, os casos das incorporações imobiliárias, dos fundos de investimento e de securitização de créditos imobiliários, cujos bens, submetidos ao regime de afetação, também são insuscetíveis de execução, salvo por obrigações relacionadas à destinação para a qual foram gravados, e, do mesmo modo que os bens impenhoráveis e os inalienáveis, devem também ser referidos pelo artigo 789.

 

O artigo 792 também merece ser emendado, pois, ao enumerar os bens penhoráveis, indica os bens móveis e imóveis, mas deixa de indicar os direitos aquisitivos oriundos de promessa de venda ou de alienação fiduciária. Ora, esses direitos ocupam expressivo espaço na atividade econômica e devem ser incluídos entre os penhoráveis, coerentemente com a jurisprudência já consagrada, como bem sintetiza o acórdão do REsp 260.880-RS: "O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos."

 

O artigo 818, por sua vez, ao reproduzir, sem ressalvas, vetusta disposição que admite a penhora de edifícios em construção, está em rota de colisão com o moderno regime das incorporações imobiliárias, que contém sistema próprio de proteção dos adquirentes de imóveis "na planta". Nesse caso, os destinatários do edifício são os adquirentes, que aportam recursos para parte da construção, situação que, por incompatível com a norma do artigo 818 do Projeto, deve ser expressamente ressalvada. E assim deve ser porque os créditos oriundos das vendas "na planta" submetem-se a um regime de vinculação de receitas destinadas à obra, de modo que eventual penhora pode atingir os direitos dos adquirentes, terceiros de boa-fé, colocando em risco a realização da função social do contrato e da propriedade.

 

Essas inovadoras situações, dentre outras, não podem deixar de ser tratadas na lei instrumental, sob pena de se dar à luz um Código de Processo Civil descolado do moderno direito material.

 

Melhim Chalhub é advogado, sócio do PMKA Advogados

 

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

CVM edita Instrução que altera o prazo de análise de material publicitário para as ofertas públicas de cotas de fundos de investimento

CVM edita Instrução que altera o prazo de análise de material publicitário para as ofertas públicas de cotas de fundos de investimento

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) edita hoje, 29/9/2011, a Instrução nº 507, que altera a Instrução 400, de 2003, que dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, nos mercados primário ou secundário.

A Instrução eleva o prazo de análise de material publicitário para as ofertas públicas de cotas de fundos de investimento de 5 para 10 dias úteis.

A medida se justifica porque, em relevante parcela dos casos recentes de utilização de material publicitário em ofertas de fundos, em especial fundos imobiliários, foram submetidos documentos muito grandes, em mídias diversas, que geraram um volume substancial de exigências, principalmente para atender ao requisito de "linguagem serena e moderada".

Assim, para garantir a manutenção da qualidade da análise desse material pela CVM, é necessário ampliar um pouco o seu prazo, visando a que o investidor tenha acesso a material publicitário que informe corretamente e de forma equilibrada as características da operação e os riscos do investimento.

A CVM entende que a modificação não afetará, no geral, o cronograma das ofertas de cotas de fundos de investimento, tendo em vista os prazos de análise previstos na Instrução 400 e o prazo de 6 meses da oferta contado da publicação do anúncio de início de distribuição, bem como os cronogramas usualmente praticados.

Ademais, as instituições intermediárias continuam com a prerrogativa de utilizar o material publicitário, nos exatos termos dos modelos previstos no Ofício-Circular/CVM/SRE/Nº 01/2009, divulgado em 26/8/2009, não sendo sequer necessária a apresentação desses materiais pela instituição líder da distribuição para exame da área técnica, desde que tenha sido apresentado à CVM o prospecto preliminar da oferta, conforme dispõe o caput do art. 50 da Instrução CVM 400.

Clique para ter acesso à íntegra da Instrução CVM nº 507/11.

quarta-feira, 28 de setembro de 2011

Empresa de responsabilidade limitada

Empresa de responsabilidade limitada

Por Armando Luiz Rovai

 

Valor Econômico – 28/09/11

 

A Lei nº 12.441, de 2011, ao instituir a empresa individual de responsabilidade limitada (Eireli), acrescentou novos dispositivos ao Código Civil, passando a considerar pessoa jurídica de direito privado as empresas individuais de responsabilidade limitada, constituídas por uma única pessoa titular da totalidade do capital social integralizado.

 

A referida lei consignou ainda que a pessoa natural que constituir a empresa individual de responsabilidade limitada somente poderá figurar em uma única empresa dessa modalidade, aplicando-se às referidas empresas, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas. Exatamente aí que se apresenta a necessidade do debate acerca da conveniência e pertinência da criação da Eireli, considerando que o atual Código Civil trouxe regras complexas e às vezes incertas para o sistema empresarial, em especial, para a aplicação das normas das sociedades limitadas.

 

Deste modo, dois questionamentos podem fomentar e contribuir para a discussão acerca da empresa individual de responsabilidade limitada, assim vejamos: i) com a entrada em vigor da Lei nº 12.441, como ficará o entendimento sobre a aquisição da personalidade jurídica em consonância à aplicação de sua desconsideração? ii) com a entrada em vigor da Lei 12.441, como ficará a regularidade da participação de sócio estrangeiro (pessoa física ou jurídica) em empresas individuais de responsabilidade limitada?

 

Ao olhar menos atento, poder-se-ia dizer que a resposta para a questão da desconsideração da personalidade jurídica está no abuso da personalidade, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial. Ocorre que o assunto não é tão óbvio como parece, pois quando a questão é levada ao Poder Judiciário, em especial, na Justiça Trabalhista e na seara fiscal, percebe-se a banalização que o instituto vem sofrendo, via de regra, pelo equívoco em confundir o imponderável risco negocial - inerente à atividade produtiva - com expedientes relativos à malversação na administração dos negócios sociais.

 

Ademais, decisões judiciais irresponsáveis não levam em conta a autonomia patrimonial da sociedade e a regra de que os bens particulares dos sócios somente poderão ser alcançados pelos credores após a execução de todos os bens, créditos e direitos constantes do patrimônio da sociedade. A importância do debate está justamente na forma com que os magistrados deverão entender e respeitar a aquisição da personalidade jurídica da empresa individual de responsabilidade limitada, em consonância à sua utilização no dia a dia empresarial.

 

No que toca à regularidade da participação de sócio estrangeiro (pessoa física ou jurídica) em empresa individual de responsabilidade limitada, algumas considerações se fazem necessárias. A primeira delas, com respeito às opiniões contrárias, refere-se a inexistir qualquer dúvida quanto a pertinência e regularidade de pessoa jurídica figurar como titular de empresa individual de responsabilidade limitada, especificamente, porque não tem em nosso ordenamento jurídico qualquer vedação legislativa sobre esta temática.

 

Ademais, no que tange à administração, também nada veda que a empresa individual de responsabilidade limitada nomeie pessoa natural para o exercício de sua administração, conforme se depreende do artigo 997, inciso VI do Código Civil.

 

Por fim, quanto ao fato de que o artigo 1.134 do Código Civil enfatizar que as sociedades estrangeiras somente podem participar de empresas nacionais na condição de acionistas, sabe-se que a maioria das sociedades estrangeiras que vem operar no Brasil busca sua constituição sob o tipo societário limitada, mesmo que, pela letra da lei, essas sociedades estejam em desacordo com o referido artigo - portanto, irregularmente constituídas.

 

Desta feita, levando em conta o atual cenário globalizante, a rapidez das comunicações e dos negócios, em plena era da sociedade da informação, entende-se como perfeitamente possível uma pessoa física ou jurídica estrangeira instituir no Brasil uma empresa individual de responsabilidade limitada. Trata-se de uma interpretação necessária, dentro do contexto empresarial, considerando a importância econômica do investimento estrangeiro no atual cenário histórico e político que vivemos.

 

Por fim, diante do salutar debate e da repercussão sobre um novo Código Comercial para o Brasil, é relevante a atenção do legislador para instituir a empresa individual de responsabilidade limitada, especialmente, nas questões aqui singelamente apontadas, de modo a buscar um aprimoramento institucional do direito brasileiro e a desejada segurança jurídica aos atos negociais. Oxalá, melhores dias com melhores leis.

AGU Faz Novo Parecer Sobre Venda a Estrangeiro

AGU faz novo parecer sobre venda a estrangeiro

Por Tarso Veloso | De Brasília

 

Valor Econômico – 28/09/2011

 

A Advocacia-Geral da União (AGU) vai publicar um parecer até o fim de outubro com "medidas emergenciais" para resolver a "instabilidade jurídica" na aquisição de terras rurais brasileiras por estrangeiros. Em reunião ontem, os ministros Luis Adams (AGU) e Mendes Ribeiro (Agricultura) discutiram o tema com deputados e se comprometeram a publicar um novo parecer para regular o assunto até a aprovação de uma lei definitiva no Congresso.

 

A principal mudança incluída no novo parecer da AGU, segundo o deputado federal Homero Pereira (PR-MT), permitirá que as empresas estrangeiras que financiam produtores nacionais possam hipotecar as terras para pagamentos em caso de inadimplência. Essa mudança, segundo Pereira, que preside uma subcomissão da Câmara sobre o assunto, "é positiva" e "conserta" o atual parecer emitido pela AGU em agosto de 2010. A atual orientação impede essa espécie de "execução" de dívida por entender que as empresas estrangeiras acumulariam grandes extensões de terras - o que ficou proibido pelo parecer da AGU.

 

"Essa mudança levou a uma redução dos empréstimos de empresas estrangeiras no crédito rural", diz o deputado. "Esse novo parecer vai dar mais segurança jurídica às empresas e, consequentemente, mais dinheiro ao produtor".

 

Além da alteração no sistema de execução da dívida, outra fonte presente à reunião disse que a AGU deve "aliviar" as regras de aquisição de terras, desde que "bem documentadas" e informadas aos cartórios, garantindo a manutenção das propriedades atuais até a nova lei a ser debatida no Congresso. Ainda estão em discussão temas como os limites das áreas que poderão ser adquiridas e como serão reguladas as aquisições por fundos de investimentos estrangeiros.

 

Produtores e empresários esperavam que o futuro projeto de lei da Câmara para aquisição de terras rurais por estrangeiros especificasse obrigações e direitos de investidores externos. Mas, segundo parlamentares da subcomissão de terras da Câmara, o texto será mais geral, deixando a definição das "minúcias" para a regulamentação da lei, como especificações dos limites para a compra das propriedades em cada setor produtivo, concessão de incentivos para aquisições de terras preferencialmente nas regiões Norte e Nordeste.

 

Homero Pereira disse que a futura lei não pode resolver os problemas de modo pontual. "A discussão das regras para os setores produtivos (etanol, café, celulose e manejo florestal, entre outros) terá que ser incluída em regulamentações mais para frente. A lei tem que ser abrangente, e não pode descer a minúcias", disse.

 

O relator da subcomissão de terras, deputado Beto Faro (PT-PA), disse que pretende apresentar seu texto até o fim de outubro. Ele também avalia que a lei deve tratar o assunto de forma mais geral.

 

Os parlamentares querem ainda alterar a atual forma de fiscalização da aquisição por estrangeiros pelo governo federal. Pereira afirma que o projeto de lei deverá conter uma "autorização" para a criação de um novo órgão administrativo de regulação da venda e transferência de terras a estrangeiros. Hoje, essa função cabe ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). "O Incra não tem condições nem estrutura para gerenciar isso", afirmou Pereira.

 

As consultas públicas que balizarão a confecção da lei foram encerradas na semana passada. Ao todo, sete consultas públicas ouviram especialistas de vários setores, inclusive do governo.

Criação de índice de preços de imóveis no Brasil

Foi publicado em 15 de setembro de 2001 o decreto n.º 7.565* que dispõe sobre a criação e manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

 

A criação do referido índice ficou a cargo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (“IBGE”), a quem competirá à definição da metodologia de cálculo, a implementação e manutenção do índice.  Para o aprimoramento do índice, foi facultado ao IBGE estabelecer parcerias com a Caixa Econômica Federal (“CEF”), bem como com outras instituições financeiras e agentes do mercado imobiliário.

 

A criação de tal índice será muito importante para o conhecimento, efetivo, da realidade do mercado imobiliário, possibilitando o estabelecimento de metas e análises que refletirão a real situação e projeção do mercado imobiliário.

 

Entendemos que outra fonte que poderia subsidiar o IBGE aos dados financeiros das transações imobiliárias realizadas seriam as escrituras lavradas junto aos Cartórios de Notas, bem como os atos levados a registro perante as Serventias Imobiliárias.

* DECRETO Nº 7.565, DE 15 DE SETEMBRO DE 2011.

Dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.
A PRESIDENTA DA REPÚBLICA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 84, incisos IV e VI, alínea “a”, da Constituição e tendo em vista o disposto no Decreto-Lei no 759, de 12 de agosto de 1969, e na Lei no 5.878, de 11 de maio de 1973,

DECRETA:
Art. 1o A Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE deverá adotar as providências que se fizerem necessárias para a criação e divulgação do índice de preços de imóveis no Brasil.

Parágrafo único. Caberá ao IBGE a definição da metodologia de cálculo do índice de preços de imóveis, bem como a adoção das demais providências necessárias para implementação, manutenção e contínuo aprimoramento do referido índice.

Art. 2o O IBGE poderá firmar parceria com a Caixa Econômica Federal para que esta forneça, respeitadas as exigências de sigilo e confidencialidade a que se sujeita, informações e conhecimentos técnicos necessários à criação e manutenção do índice.

Parágrafo único. O IBGE, visando ao contínuo aprimoramento do índice de preços de imóveis, poderá firmar parcerias com outras instituições financeiras ou agentes de mercado.

Art. 3o O IBGE definirá cronograma para a criação e implementação do índice de preços de imóveis.

Art.4º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 15 de setembro de 2011; 190º da Independência e 123º da República.

 

 

 

Locação em São Paulo ficou 17% mais cara nos últimos 12 meses

FOLHA DE SÃO PAULO

Quem fechou o contrato de locação em agosto deste ano pagou, em média, 17% mais do que em setembro de 2010. Em relação a julho de 2011, a alta foi de apenas 0,4%.

Os dados são da pesquisa de locação do Secovi (sindicato do setor imobiliário).

De acordo com ela, os imóveis que mais subiram em agosto frente ao mês anterior foram as unidades de três dormitórios (1,5%).

O levantamento mostra o preço médio de locação por metro quadrado em diferentes bairros da cidade conforme os contratos fechados em agosto. Os distritos com maior valor de locação são Jardins (zona oeste) e Moema (zona sul).

Nos Jardins, o aluguel de um dois-quartos com 70 m² ficou entre R$ 2.075 e R$ 2.286. Apartamentos de três dormitórios e vaga na garagem com área de 90 m² foram fechados por R$ 2.649.

Já no distrito da zona sul, a locação de uma unidade de dois quartos e 70 m² saiu entre R$ 1.759 e R$ 1.979. O três-quartos, com vaga e 90 m², foi negociado em R$ 2.579.

Em Santana (zona norte), o três-dormitórios de 90 m² custou entre R$ 1.250 e R$ 1,480. O dois-quartos, com 70 m² e vaga na garagem, foi locado por R$ 1.124.

Na Bela Vista (centro), o três-quartos de 90 m² teve aluguéis médios entre R$ 1.686 e R$ 1.755. A locação do apartamento de dois dormitórios com 70 m² e vaga custou R$ 1.629.

Na zona leste, um dois-quartos no Tatuapé com mesma metragem e vaga na garagem foi locado por R$ 1.116.

terça-feira, 27 de setembro de 2011

Center Norte recebe auto de interdição e tem 72h para fechar

O shopping Center Norte, seu complexo de estacionamentos, o hipermercado Carrefour e o Lar Center, que ficam em região contaminada por gás metano na ''zona norte de São Paulo, receberam um auto de interdição da Prefeitura de São Paulo na manhã desta terça-feira, 27. Os estabelecimentos terão 72 hora para fechar, pois, segundo a Prefeitura, há risco de explosão. Além de ter que suspender suas atividades, o estabelecimento foi multado em R$ 2 milhões por descumprimento do Artigo 62 da Lei de Crimes Ambientais.

 

Segundo informações da Secretaria do Verde e do Meio Ambiente, técnicos da secretaria estiveram na manhã desta terça-feira, 27, no estabelecimento e aplicaram a multa, por deixar de atender exigências da Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental (Cetesb).

 

A medida é válida por tempo indeterminado, até que o estabelecimento comprove que as exigências da Cetesb foram implementadas.

O Center Norte também foi intimado a atender a legislação que exige permeabilidade nos estacionamentos, que estabelece a obrigatoriedade de manter 30% destas áreas permeáveis ou com piso drenante, e também a lei municipal que exige uma árvore para cada 40m² de estacionamento.

 

O prazo para apresentar projeto é de 30 dias. Fiscais da Subprefeitura da Vila Maria, que acompanharam a fiscalização, serão responsáveis pela verificação do cumprimento do termo de suspensão total das atividades.

Processo. A Prefeitura quer abrir um processo contra o shopping transitado em julgado no STF na década de 1990. A autorização para funcionamento do empreendimento, sem que o shopping desse nenhuma contrapartida à cidade, foi dada pelo prefeito Reynaldo de Barros. Em 1984, o então prefeito Mário Covas, exigiu que o shopping devolvesse uma área de 46 mil metros quadrados ao município. O processo ficou 5 anos na Justiça até que o STF deu ganho de causa ao empreendimento. É esse processo que, passados 22 anos, a Prefeitura quer reabrir.

Histórico. Em abril de 2003, vereadores da CPI das Áreas Contaminadas receberam denúncias de que o Cingapura e todo o complexo onde estão o Center Norte, Lar Center e Expo Center Norte estão sobre um antigo lixão. Os parlamentares pediram que a Cetesb investigasse a informação, o que a entidade começou a fazer dez meses depois, em fevereiro de 2004.

 

Em novembro de 2009, depois de ser acionada pelo Ministério Público, a Cetesb solicitou à Prefeitura uma investigação do solo do conjunto. Dezessete meses depois, em abril deste ano, um estudo da Secretaria Municipal de Habitação apontou a existência de metano na área, mas sem risco de explosão - dado confirmado em outra medição, em julho.

 

No dia 16 de setembro, o Shopping Center Norte, empreendimento de 110 mil m² e 311 lojas construído no início dos anos 1980 sobre um antigo lixão, entrou para a lista de 'áreas contaminadas críticas' do Estado.

Pelo complexo onde está o Center Norte, que inclui ainda Lar Center, Expo Center Norte e Novotel, passam cerca de 800 mil pessoas durante os fins de semana.

A Cetesb constatou gás metano na área das lojas, em índice que superou 5% da composição do ar, nos dias 17, 21 e 22 de julho - ou seja, com risco de explosão. O órgão pediu então medidas urgentes ao shopping, como a ventilação de espaços fechados - caso das galerias de telefonia e de esgoto e dos depósitos das lojas.

 

(Com Solange Spigliatti, do Estadão.com.br)

CVM edita duas Instruções sobre normas e procedimentos a serem observados nas operações realizadas com valores mobiliários em mercados regulamentados

CVM edita duas Instruções sobre normas e procedimentos a serem observados nas operações realizadas com valores mobiliários em mercados regulamentados

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) edita hoje, 27/9/2011, as Instruções nº 505 e 506, que são resultado da Audiência Pública SDM nº 04/09.

A primeira trata das normas e procedimentos a serem observados nas operações realizadas com valores mobiliários em mercados regulamentados, que substituirá a Instrução CVM nº 122/90 e a Instrução CVM nº 387/03 a partir de 2 de abril de 2012.

A Instrução 505 atualiza a regulamentação das operações com valores mobiliários em mercados regulamentados, de modo a adaptá-la às principais mudanças decorrentes da ampla reforma promovida pela Instrução CVM nº 461/07.

O modelo de regulação das operações passa a se basear, prioritariamente, na adoção e supervisão de regras, procedimentos e controles internos estabelecidos pelos próprios intermediários, atendendo a parâmetros mínimos determinados pela Instrução e pelas normas das entidades administradoras de mercados organizados.

A norma aprimora ainda os mecanismos que incentivam e facilitam a autorregulação das operações em mercados organizados, bem como fortalece o papel das entidades administradoras de mercados.

As principais mudanças em relação à minuta submetida à audiência pública em 2009 referem-se:

  1. às regras de suitability, que foram retiradas do texto final e devem ser objeto de discussão apartada em nova Audiência Pública específica, a ser divulgada em breve;
  2. à inclusão do artigo dispondo sobre conflitos de interesses;
  3. à especificação de comitentes finais, em que a CVM decidiu manter como regra a identificação do comitente final dos negócios comandados pela mesa de operações dos intermediários no prazo máximo de 30 minutos, podendo, no entanto, autorizar prazo maior estabelecido pela entidade administradora do mercado organizado quando as características operacionais o justificarem;
  4. à abrangência da norma a "mercados regulamentados de valores mobiliários", em consonância com a terminologia utilizada na Instrução CVM nº 461/07, ou seja, aplicando-se a intermediários habilitados nos mercados organizados de bolsa e balcão e no mercado de balcão não organizado. No entanto, há dispositivos que se aplicam apenas a mercados organizados. Nesses casos, há menção expressa na norma da limitação dos ambientes de negociação.

A Instrução 506, alteradora da Instrução CVM nº 301/99, basicamente modifica o conteúdo do cadastro de clientes a ser mantido pelas pessoas mencionadas no art. 2º da Instrução CVM nº 301/99, dentre as quais se incluem os intermediários e as entidades administradoras de mercados organizados.

As Instruções 505 e 506 entram em vigor em 2 de abril de 2012. A adaptação dos intermediários à Instrução 505 e às novas regras a serem emitidas pelas entidades administradoras de mercados organizados poderá ocorrer até 1º de outubro de 2012.

Clique para ter acesso à íntegra das Instruções CVM nº 505/11 e 506/11 e ao Relatório de Audiência Pública.

RJ: Excesso de regras leva proprietários a apostar na ilegalidade ao reformar ou construir

 

O excesso de leis urbanísticas, com restrições dos mais variados tipos, além da burocracia e da demora para a aprovação de projetos arquitetônicos, tem levado proprietários a apostar na ilegalidade na hora de ampliar, construir ou fazer pequenas obras em seus imóveis. Morador de Copacabana, onde acréscimos em coberturas são proibidos, o cirurgião Sérgio Fernando Antas, por exemplo, driblou a lei e ergueu um quarto, uma pequena sala, um banheiro e uma churrasqueira em 2002. Em janeiro deste ano, recebeu uma notificação da prefeitura e teve que pagar R$ 47 mil para legalizar o "puxadinho" depois de nove anos. Ele não reclama da cobrança, mas não se conforma com o que vê da janela: cada vez mais construções de até cinco andares sendo erguidas no Pavão-Pavãozinho sem qualquer restrição:

- Existe uma lei para lá e outra para cá. Não me incomodo de pagar o que devo para legalizar meu imóvel, mas não entendo por que os donos de coberturas na Zona Sul são proibidos de fazer uma pequena expansão enquanto, na favela, os moradores podem fazer o que bem entendem.

Reclamação parecida tem Carlos Henrique Farias, morador do Catete que também resolveu expandir sua cobertura. Ele começou a construir sem licença, ciente de que o local não podia ter acréscimo, e teve a obra embargada pela Secretaria de Urbanismo.

- Já estava na fase do acabamento quando houve a proibição. Nesse condomínio, não causa nenhum incômodo a construção de mais um andar. Na favela Tavares Bastos, que é próxima, estão desmatando e erguendo mais andares sem respeitar nada. Isso a prefeitura não vê.

Segundo arquitetos e urbanistas, enquanto a falta de fiscalização leva às irregularidades nas comunidades, na cidade formal o que tem provocado a ilegalidade é o excesso de leis, de restrições, além da demora para obtenção de licenças.

- Aqui tem uma lei para cada lugar. Até 1976, havia uma legislação que dava informações para toda a cidade sobre gabarito, aproveitamento de terreno. Depois viram que isso não dava certo e cada bairro foi ganhando um PEU (Projeto de Estruturação Urbana). Hoje a legislação do Rio é uma verdadeira colcha de retalhos, mais complicada do que a de outras cidades. Como o Rio tem muita beleza natural e histórica, é outra dificuldade. Muitos projetos precisam também da aprovação do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan). O projeto fica um mês na Secretaria de Urbanismo, leva um mês para chegar ao Iphan, mais um mês para ter um parecer e outro para voltar para o Urbanismo. Tem muita gente que não espera, faz a obra e depois tenta resolver - diz o arquiteto Manuel Fiaschi, que abriu uma empresa especializada justamente na legalização de obras.

Em muitos casos, segundo Luís Motta, assessor de urbanismo da vereadora Andréa Gouvêa Vieira, o cipoal de leis se sobrepõe num mesmo local, causando conflitos:

- As pessoas ficam sem saber: o que vale? Isso ou aquilo?

Novela por conta disso passou a construtora MDL Realty ao fazer o projeto de um condomínio na Avenida Salvador Allende, na Barra. Para cumprir o artigo 9 do decreto 30.912/09, a construtora criou um lote para destinação comercial ao desmembrar o terreno. Só que, apesar da exigência de ter comércio no condomínio, não existiam parâmetros urbanísticos para edificação comercial no local:

- Apesar de uma lei exigir que houvesse comércio, não havia nenhuma lei que informasse gabarito, taxa de ocupação, índice de aproveitamento. Tivemos que recorrer aos assessores do secretário de Urbanismo, que definiram o que iria valer no local - diz a arquiteta Camila Chacon.

Sem conhecimento técnico e ideia dos trâmites burocráticos que uma construtora é obrigada a enfrentar, a aposentada Neuza Carneiro de Campos caiu numa irregularidade sem saber. Moradora de um andar alto num prédio da Barra com vista para o mar, ela sofria com o excesso de vento e tinha que secar toda a sala sempre que chovia porque entrava uma enxurrada pela varanda. Decidida a acabar com o incômodo, envidraçou a varanda há 15 anos, seguindo as regras do condomínio, que só permitiam vidros claros. Agora, foi um dos 29 mil cariocas que receberam uma notificação da Secretaria de Urbanismo para legalizar a varanda. Terá que pagar R$ 7 mil.

- Resolvi pagar, mas não entendo o motivo. Continua sendo uma varanda, só que protegida do mau tempo. Muita gente entrou na Justiça por achar que não está ilegal e também porque o valor é alto. Mas preferi não me aborrecer - diz ela.

Para o arquiteto Hugo Hamann, um dos fatores que levam os cariocas à ilegalidade é a certeza de que as regras podem ser burladas sem maiores problemas, já que a prefeitura, de tempos em tempos, oferece uma espécie de anistia aos ilegais - a chamada mais valia. Pelo instrumento, é possível legalizar, mediante pagamento, quase tudo o que estiver em desacordo com as regras.

- Se você tem um instrumento que permite legalizar o ilegal, é claro que as pessoas vão contar com isso. A permissividade da mais valia favorece as irregularidades. Se você sabe que é proibido, sabe que as leis são complicadas, mas sabe também que vai conseguir passar por cima delas alguns anos depois, por que vai respeitar as regras? Se a lei fosse inflexível, não haveria a ilegalidade - observa.

No último período da mais valia no Rio, que começou em 99 e foi até janeiro deste ano, cerca de oito mil pessoas deram entrada em pedidos de legalização. A prefeitura emitiu, no caso da legalização de varandas fechadas, 29 mil avisos, mas só 15 mil proprietários deram entrada nos processos para regularizar. Ou seja, quase a metade ainda aposta na ilegalidade.

 

 

 

 

 

segunda-feira, 26 de setembro de 2011

Accor e parceiras lançam fundo para hotéis em outubro, diz jornal.

A Accor vai lançar um fundo de investimento imobiliário como uma forma alternativa de financiar a construção de hotéis, informa reportagem do jornal Valor Econômico. Em parceria com o banco Brascan e a construtora Paranasa, a operadora hoteleira quer captar um fundo de 203 milhões de reais para erguer dois hotéis das bandeiras Ibis e Pullman, em Belo Horizonte (MG).

 

http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/10-noticias-para-lidar-com-os-mercados-nesta-segunda-feira--49?page=2&slug_name=10-noticias-para-lidar-com-os-mercados-nesta-segunda-feira-49

 

Justiça responsabiliza bancos por falhas estruturais em imóvel

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 26/09/2011 - 00:00:00

 

São Paulo - Além das construtoras, as instituições financeiras também serão responsáveis por defeitos de construção de imóvel na planta ou durante a construção, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

 

Segundo o assessor jurídico da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), João Bosco Brito, é dever do banco só liberar as etapas do financiamento concedido à construtora depois de constatar que não há vícios ou defeitos na obra. Ele afirma que o banco é responsável pelo imóvel, da planta até a liberação do Habite-se.

 

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina reconheceu a Caixa Econômica Federal como parte solidária à construtora Fontana e decidiu que ambas devem responder por problemas de construção em imóvel popular em Cocal do Sul (SC).

 

O ministro do STJ Luís Felipe Salomão entendeu que, pelo fato de o banco ser responsável pela liberação de recursos financeiros, também é responsável pela fiscalização e colaboração na execução do empreendimento. Dessa forma, a construção e o financiamento se tornam um único negócio, fazendo com que o banco e a construtora fossem responsáveis pelos defeitos na obra.

 

De acordo com Brito, a decisão beneficiará muitos mutuários que estão na mesma situação. "É dever de qualquer agente financeiro fiscalizar o andamento e a qualidade da obra, como determina a lei ou órgãos reguladores, sendo o principal o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Independentemente de o imóvel ser financiado pela Caixa ou outra instituição financeira, o banco responde pela má qualidade ou pelo atraso no cronograma da obra, juntamente com a construtora. Até porque esse mesmo agente financeiro não pode exigir do comprador o contrato definitivo do financiamento sem que a obra já possua o Habite-se municipal", disse o assessor.

 

Brito ainda explica que, caso o mutuário constate problemas na estrutura da propriedade ou mesmo o não-cumprimento de um item do contrato firmado, ele pode registrar reclamação por meio de notificação no Cartório de Imóveis.

 

Depois da queixa, tanto a construtora como o banco devem responder em até 48 horas.

 

 

Bancos querem elevar FGTS para imóvel

Folha de São Paulo

 

Governo estuda atender proposta do mercado de permitir uso do Fundo de Garantia para moradia de até R$ 750 mil

Atualmente, o uso desses recursos só é permitido para casas e apartamentos que não ultrapassem R$ 500 mil

 

TATIANA RESENDE

DE SÃO PAULO

 

Os bancos negociam com o governo a ampliação do uso do saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) na compra da casa própria. O principal argumento é permitir ao trabalhador acompanhar a disparada no preço dos imóveis nas grandes cidades.

O dinheiro do fundo só pode ser utilizado na compra de imóveis de até R$ 500 mil, o que nos últimos meses vem restringindo o alcance dos negócios para a classe média.

O valor está congelado desde março de 2009, antes do recente boom imobiliário -até então era R$ 350 mil.

A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) não quis divulgar o novo limite proposto, mas a Folha apurou que o objetivo é aumentar para R$ 750 mil.

"O FGTS é fundamental porque pode ser usado na entrada [reduzindo o valor do empréstimo] e ao longo do financiamento, ajudando o cliente a quitar a dívida antes", diz Luiz Antonio França, presidente da entidade.

O pleito foi feito ao Banco Central, que, se concordar, pode levar a proposta ao CMN (Conselho Monetário Nacional), composto também pelos ministérios da Fazenda e do Planejamento.

Para José Maria Oliveira Leão, superintendente nacional do FGTS, o teto atual ainda "cumpre seu papel" de facilitar o acesso à moradia, garantindo que o sistema financeiro "atenda a um público maior e mais necessitado".

Por conta da escalada nos preços dos imóveis, o governo já elevou no início do ano o teto das moradias que se enquadram no programa Minha Casa, Minha Vida - de R$ 130 mil para R$ 170 mil.

Um representante do setor imobiliário destacou que a mudança diminuiu o número de clientes em potencial que usariam os recursos da poupança, que tem taxa de juros maior -logo, mais interessante para os bancos.

Outro ponto que deve ser levado em conta é a iminente escassez dos recursos da caderneta direcionados para o financiamento habitacional. Esse segmento do crédito vem crescendo em um ritmo superior ao dos depósitos na poupança, criando a dúvida se seria prudente elevar o número de pessoas que têm acesso a esse montante.

O teto de R$ 500 mil fez o casal Fernando Figueiredo, 38, e Alcione Carrilho, 34, abrir mão de um imóvel de 124 m², que superava esse valor, por um menor (95 m²) no mesmo empreendimento. Ele custou R$ 411 mil, dos quais R$ 113,5 mil provenientes das duas contas do FGTS.

"Como usamos o fundo, não ficamos tão endividados. Com a parcela menor, sobrou dinheiro para reformar", conta o engenheiro eletrônico.

quinta-feira, 22 de setembro de 2011

STF diz que morador de rua fechada não é obrigado a pagar condomínio

 

A 1.ª turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu na última terça-feira, 20, que moradores de vilas em ruas fechadas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio. A cobrança desses valores, segundo a corte, seria inconstitucional. O entendimento abre o precedente para que mais de mil casos do tipo já julgados - número computado somente na Justiça paulista - sejam revertidos em favor dos moradores.

A obrigação de se pagar mensalidade ou taxas para associações de moradores - que optam por fechar ruas ou vilas para garantir normalmente limpeza ou segurança - é discutida na Justiça há décadas. Mas foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema. Tribunais estaduais de São Paulo e do Rio entendiam exatamente o contrário e obrigavam os moradores a pagar os valores cobrados. A justificativa é de que a pessoa usufrui os serviços prestados pela associação. Dessa forma, não contribuir configuraria enriquecimento ilícito.

"Essa cobrança é irregular. Se você compra uma casa ou apartamento em um condomínio, é obrigado a ratear as despesas da manutenção das áreas comuns. Isso é legal. Mas essas vilas fecham ruas públicas e começam a cobrar por serviços que deveriam ser prestados pela prefeitura ou pelo governo estadual", explica o advogado Gustavo Magalhães Vieira, que defendeu esse argumento no STF. "Eles tomam de assalto um bem público e cobram mesmo de quem não quer se associar."

A decisão do STF diz respeito a um caso específico no Rio, mas o entendimento pode tornar-se jurisprudência se for repetido outras vezes na mesma corte. Caso isso aconteça, várias vilas de casas geridas por associações formadas após o fechamento de ruas - situação comum em bairros como a Granja Julieta, em São Paulo, ou em cidades da Região Metropolitana, como Cotia, Carapicuíba e Jandira - também não poderão mais cobrar mensalidade.

Legalidade. Em São Paulo, o número de casos é tão grande que moradores se articularam para criar uma organização para defender quem não quer pagar as mensalidades, a Associação das Vítimas de Loteamentos e Residenciais do Estado de São Paulo (Avilesp). Sua tesoureira, Yvone Akemi Okida, de 75 anos, conta que é cobrada desde 1992 por uma associação de Cotia, criada em um loteamento feito pelo próprio pai décadas atrás.

MP. "Até hoje mandam boletos, cobrando R$ 1,9 mil por mês por dois lotes que ainda tenho, de cerca de 350 m²", afirma. Ela briga na Justiça para que seja reconhecido seu direito de não pagar. "No meu caso, nada ainda foi decidido, mas tem gente perdendo o único imóvel, a saúde e tendo a família desestruturada por causa dessas cobranças."

O Ministério Público Estadual coleciona denúncias desse tipo desde 2002. No fim do ano passado, o promotor José Carlos de Freitas entrou com uma ação civil pública contra a Prefeitura de São Paulo e uma associação de moradores na orla da Represa do Guarapiranga, na zona sul.

Ele explica que a Justiça paulista demonstra um entendimento quase unânime de que o morador deveria ser obrigado a pagar as mensalidades. "Nossa leitura, porém, é que o Tribunal de Justiça não estava analisando dois aspectos constitucionais: o direito de ir e vir de quem não mora nesses locais fechados e o livre direito de associação. Ninguém é obrigado a se associar ou ficar associado", afirma. Esse caso ainda tramita no Judiciário.

Rodrigo Burgarelli

 

 

quarta-feira, 21 de setembro de 2011

Goldman Sachs reitera compra para BR Malls e eleva preço-alvo

(Fonte: www.terra.com.br)
20 de setembro de 2011 • 16h52 •  atualizado 18h11

O Goldman Sachs manteve as ações da BR Malls como a única com recomendação de compra para o setor de shopping centers, e elevou o preço-alvo de R$ 25 para R$ 27,50. Às 16h51, o papel subia 1,10%, a R$ 19,27.

 

Considerando o novo preço-alvo adotado pelo banco, e a cotação do papel no pregão de segunda-feira, de R$ 19,06, o potencial de aumento é de 44,3%.

Em relatório, os analistas Leonardo Zambolin e Bianca Cassarino, afirmaram que as perspectivas de crescimento e a liquidez da ação são melhores do que nas demais ações do setor.

Para o papel da Aliansce, da Multiplan e do Iguatemi a recomendação do banco é "neutra".

 

 

Títulos imobiliários crescem 40% este ano

DCI - São Paulo/SP - RESUMO - 21/09/2011 - 00:00:00

 

Ernani FagundesMarcelle Gutierrez

 

 

São Paulo - A emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) deve alcançar R$ 15 bilhões em 2012 se mantiver o ritmo de crescimento anual de 40%, puxada principalmente pelo aumento na demanda por crédito imobiliário e pela necessidade de alternativas à poupança como fonte de recursos no segmento.

 

A previsão é do diretor da securitizadora Brazilian Securities, Fernando Cruz. "Para 2011, a previsão é que o segmento deve fechar com emissões entre R$ 11 bilhões e R$ 12 bilhões", projeta Fernando Cruz. De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), até setembro a emissão de CRIs atingiu R$ 7,1 bilhões, volume próximo do total de R$ 7,5 bilhões alcançado nos doze meses de 2010.

 

Cruz informou que na média, os CRIs emitidos pela companhia dele estão pagando IGP-M mais 8% ao ano, e em outros contratos entre 1,5% ao ano e 2% ao ano acima do rendimento das Notas do Tesouro Nacional (NTNs), títulos públicos emitidos pelo governo, indexados pela inflação. Este bom momento do mercado de securitização só é possível porque a demanda por crédito imobiliário também está em alta. A Caixa Econômica Federal projeta expansão de 17% neste ano, para R$ 90 bilhões em volume de negócios. Já a Brazilian Mortgages, da BM Sua Casa, prevê ultrapassar R$ 700 milhões, mais do que o dobro da soma de 2010, de R$ 320 milhões.

 

Mesmo com a forte queda no volume de vendas de imóveis, registrado no mês de agosto em São Paulo, o crédito imobiliário deve continuar em alta, e chegar a 10% do Produto Interno Bruto nos próximos anos. Isso porque a menor demanda por imóveis novos demora dois anos para impactar nos bancos.

 

 

 

 

 

CRI com lastro em crédito supera aluguel

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 21/09/2011 - 01:06:55

 

Vinícius Pinheiro | De São Paulo

 

As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em operações de crédito atingiram R$ 3,8 bilhões no acumulado de janeiro a agosto deste ano e superaram pela primeira vez as ofertas realizadas com base em contratos de aluguel. Para especialistas, a queda na taxa de juros deve impulsionar ainda mais a demanda do investidor e estimular os bancos a securitizar os financiamentos que carregam no balanço.

 

No total, as ofertas de CRI alcançaram R$ 7,3 bilhões, alta de 49,3% em relação aos oito primeiros meses do ano passado, de acordo com dados da Uqbar cedidos ao Valor e que serão detalhados durante o congresso de finanças estruturadas promovido pela empresa, nesta quinta-feira. Em 2010, os CRIs de financiamento imobiliário representavam menos da metade das operações com lastro em aluguéis. O estoque de títulos em mercado atualmente é de R$ 24,5 bilhões.

 

O crescimento do crédito imobiliário como lastro dos CRI é reflexo da evolução do segmento de securitização e também da economia, segundo Pedro Junqueira, sócio da Uqbar. "A maior demanda por financiamentos é a força motora desse mercado", afirma.

 

Apesar de ver um espaço grande para expansão, Junqueira avalia que o desempenho dependerá da disposição dos bancos em vender os créditos. Hoje, a maior parte dos CRI lastreados em crédito imobiliário ainda se concentra no segmento corporativo, e não no residencial.

 

O impulso para a emissão de CRI com lastro em financiamentos foi dado no fim do ano passado, com a resolução º 3.932 do Conselho Monetário Nacional (CMN). A regra excluiu a possibilidade de os bancos usarem os recebíveis de contratos de aluguel como parte do direcionamento de 65% dos recursos da caderneta de poupança para o crédito imobiliário.

 

A mesma norma autorizou os bancos a contabilizar por um período de 36 meses os créditos imobiliários vendidos a securitizadoras, com redução gradual durante esse prazo. Antes da medida, a retirada precisava ser feita de uma vez, o que estimulava os bancos a manter os créditos no balanço.

 

Com mais tempo para recompor o enquadramento, a expectativa é de que as instituições financeiras partam para a venda dos créditos que possuem, segundo Fernando Cruz, diretor da Brazilian Securities. "Estamos em contato com os bancos e vários deles já estudam fazer emissões", diz.

 

A Brazilian Securities foi a responsável pela primeira experiência de securitização da carteira imobiliária da Caixa Econômica Federal, com uma emissão de R$ 232,7 milhões em CRI. Os papéis possuem prazo de 94 meses e remuneração de 10% ao ano mais a variação da TR. Mais da metade do volume, porém, ficou nas mãos do próprio banco, que também adquiriu a parcela subordinada de emissão, de R$ 25,9 milhões.

 

Com a redução dos juros, cai também o custo das emissões, o que torna a securitização mais atraente para as instituições financeiras, destaca Cruz. A antecipação dos créditos ainda abre espaço para os bancos realizarem novos financiamentos imobiliários e fomentar esse mercado.

 

Do lado do investidor, a isenção do imposto de renda para pessoas físicas deve manter o CRI como uma opção de investimento em tempos de juros baixos. Mas para Junqueira, da Uqbar, o mercado ainda deve passar por uma curva de aprendizado, já que as emissões devem ser atreladas a indicadores menos usuais, como a TR, que remunera o funding da poupança, e envolver estruturas de subordinação que assegurem um nível de risco adequado para os investidores.

 

CVM quer transparência maior em operações

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 21/09/2011 - 01:07:01

De São Paulo

 

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) colocou em audiência pública uma proposta para aprimorar as informações prestadas nas operações de securitização. O objetivo é alterar o anexo 32-II da Instrução nº 480 para alinhar as regras do instrumento com as dos fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) para evitar a chamada arbitragem regulatória, segundo a superintendente de desenvolvimento de mercado da autarquia, Flavia Mouta Fernandes.

Pela proposta, aberta para sugestões e comentários até o dia 20 de outubro, as securitizadoras terão de enviar à autarquia um informe trimestral sobre cada emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Os dados, que deverão ser apresentados em formato de tabela, hoje só podem ser encontrados no prospecto de cada operação - e, portanto, acabam ficando desatualizados - ou em notas explicativas dos balanços das companhias, explica Flavia.

A ideia é que, quando a nova norma estiver em vigor, os investidores possam acompanhar a evolução da inadimplência da carteira e de operações de amortização antecipada que ocorrerem durante o prazo da emissão, em linha com o que já acontece com os FIDC.

O documento prevê ainda a divulgação do chamado "loan to value" (LTV), que representa uma estimativa do valor da dívida sobre o valor do imóvel dado em garantia da operação. Segundo a superintendente da CVM, a atualização desse índice será obrigatória apenas caso haja indícios de desvalorização dos imóveis ou de eventos que levem o resultado dessa relação ficar acima de 1, ou seja, que o valor da dívida fique maior do que o do imóvel.

Além do informe trimestral, a autarquia trabalha neste momento para melhorar a forma de apresentação dos balanços das empresas securitizadoras. Ainda não há uma decisão se a CVM editará uma nova norma para tratar do tema ou se publicará um ofício circular com as recomendações. (VP)

 

terça-feira, 20 de setembro de 2011

CVM coloca em audiência pública proposta de divulgação de informações periódicas relativas a operações de securitização efetuadas por companhias securitizadoras

CVM coloca em audiência pública proposta de divulgação de informações periódicas relativas a operações de securitização efetuadas por companhias securitizadoras

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) coloca em audiência pública hoje, 20/9/2011, minuta de instrução que propõe alterar o Anexo 32-II da Instrução CVM nº 480, de 7 de dezembro de 2009, que dispõe sobre o registro de emissores de valores mobiliários admitidos à negociação em mercados regulamentados de valores mobiliários.

O Anexo 32-II trata do envio de informações específicas de companhias securitizadoras, tendo a minuta por objetivo alinhar o regime de transparência previsto para as securitizadoras e para os fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC).

A divulgação de um volume maior de informações sobre as operações de securitização efetuadas pelas companhias securitizadoras será realizada por meio do envio de um informe trimestral, com formato previsto no Anexo à Instrução, nos mesmos prazos de entrega dos formulários de informações trimestrais – ITR e de demonstrações financeiras padronizadas – DFP.

Os novos dados englobam: (i) características gerais dos créditos e dos certificados de recebíveis; (ii) informações financeiras selecionadas por patrimônio separado; (iii) comportamento da carteira de créditos vinculados à securitização; e (iv) informações sobre os efeitos associados a pré-pagamento e amortização antecipada.

O prazo para envio de sugestões e comentários termina no dia 20 de outubro de 2011 e devem ser encaminhados para a Superintendência de Desenvolvimento de Mercado (SDM), preferencialmente pelo endereço eletrônico audpublica1211@cvm.gov.br ou para a Rua Sete de Setembro, 111, 23º andar, Rio de Janeiro – RJ, CEP 20050-901.

Clique aqui para ter acesso ao edital de audiência pública com a minuta de Instrução.

sexta-feira, 16 de setembro de 2011

DECRETO DETERMINA CRIAÇÃO DO ÍNDICE DE PREÇOS IMÓVEIS PELO IBGE

DECRETO Nº 7.565, DE 15 DE SETEMBRO DE 2011.

 

Dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

A PRESIDENTA DA REPÚBLICA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 84, incisos IV e VI, alínea “a”, da Constituição e tendo em vista o disposto no Decreto-Lei no 759, de 12 de agosto de 1969, e na Lei no 5.878, de 11 de maio de 1973,

DECRETA:

Art. 1o  A Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE deverá adotar as providências que se fizerem necessárias para a criação e divulgação do índice de preços de imóveis no Brasil.

Parágrafo único.  Caberá ao IBGE a definição da metodologia de cálculo do índice de preços de imóveis, bem como a adoção das demais providências necessárias para implementação, manutenção e contínuo aprimoramento do referido índice.

Art. 2o  O IBGE poderá firmar parceria com a Caixa Econômica Federal para que esta forneça, respeitadas as exigências de sigilo e confidencialidade a que se sujeita, informações e conhecimentos técnicos necessários à criação e manutenção do índice.

Parágrafo único.  O IBGE, visando ao contínuo aprimoramento do índice de preços de imóveis, poderá firmar parcerias com outras instituições financeiras ou agentes de mercado.

Art. 3o O IBGE definirá cronograma para a criação e implementação do índice de preços de imóveis.

Art. 4o Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 15 de setembro de 2011; 190º da Independência e 123º da República.

DILMA ROUSSEFF
Guido Mantega
Miriam Belchior

 

 

 

Fundos imobiliários são melhores que renda fixa?

Gestores explicam por que os fundos imobiliários continuam interessantes para quem não quer correr o risco alto da bolsa e busca algo mais que os juros da renda fixa

 

Galpão da TRX Realty : em três anos, gestora montou fundos com patrimônio de R$ 400 mi

 

São Paulo – Com o alto grau de imprevisibilidade da bolsa, muitos brasileiros têm corrido para os investimentos em renda fixa. Ainda que o Banco Central tenha reduzido os juros de 12,5% para 12% ao ano, os títulos públicos brasileiros ainda pagam uma das taxas mais atrativas do mundo com um risco baixíssimo. Outro investimento que tem chamado a atenção dos brasileiros são os fundos imobiliários, que, desde 2005, garantiram a melhor rentabilidade aos investidores.

 

Na hora de avaliar se é melhor a renda fixa ou os fundos imobiliários, muitos brasileiros ficam com a primeira opção porque temem investir em imóveis após a rápida valorização dos últimos anos. Para Luiz Augusto Faria do Amaral e José Alves Neto, sócios da TRX Realty, entretanto, o momento ainda é muito bom para comprar quotas de fundos. Ainda que todo o discurso deva ser lido com algum senso crítico porque os dois trabalham em uma gestora de fundos imobiliários que planeja fazer três ofertas públicas até o início de 2012, a argumentação em si parece bem consistente e interessante, conforme os leitores de EXAME.com podem conferir a seguir:

 

“O momento ainda é muito positivo para nosso setor. Muita gente que analisa o investimento em fundos imobiliários erra ao simplesmente comparar o rendimento dos fundos DI com a receita gerada pelos aluguéis de imóveis. Em geral, os fundos imobiliários buscam um retorno de cerca de 9% ou 10% em dividendos anuais oriundos de aluguéis. Se a pessoa comparar com o que promete render um fundo DI hoje em dia [pouco menos de 12%], vai parecer que o investimento não é interessante.

 

Mas é importante lembrar que a maioria dos contratos de locação de imóveis no Brasil é reajustada pelo IGP-M. Como os aluguéis pagos hoje serão maiores daqui a 12 meses, a quota dos fundos imobiliários também tende a se valorizar nesse período ainda que o preço dos imóveis se estabilize ou suba com muito menos vigor nos próximos anos. O correto, portanto, é comparar o rendimento do fundo imobiliário com o ganho real, já descontada a inflação, de um fundo DI ou de um título público.

Considerando uma inflação de 6% para os próximos 12 meses, esses fundos dariam um rendimento real inferior a 6% ao ano. Se os juros continuarem a cair como o mercado espera, a vantagem dos fundos imobiliários sobre a renda fixa vai crescer ainda mais. Além disso, o fundo imobiliário com quotas negociadas na BM&FBovespa é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas enquanto que, com títulos públicos ou fundos DI, a Receita Federal vai ficar com 22,5% a 15% dos ganhos.

 

É lógico que o risco de vacância ou inadimplência de um imóvel é bem maior que o de um calote do governo federal. Inquilinos problemáticos fatalmente vão reduzir o rendimento de um fundo imobiliário. Mas não acho que o risco seja tão maior que justifique o prêmio pago pelos fundos imobiliários em relação aos títulos públicos. Se o fundo comprar imóveis bons, que tenham sido construídos de acordo com os padrões desejados pelas empresas brasileiras, mesmo que algum inquilino decida se mudar, rapidamente será possível encontrar outra companhia para ocupar o espaço. A queda no valor dos dividendos pagos, portanto, será apenas momentânea.

 

Por outro lado, os títulos públicos podem ter riscos que não existem com fundos imobiliários. A inflação é um deles. O Tesouro Nacional até oferece títulos públicos que protegem o investidor da alta dos preços [as NTN-B com vencimento em 2035 pagam uma remuneração equivalente ao IPCA mais 5,7% ao ano]. Nesse caso, entretanto, a vantagem do investidor que opta por um fundo imobiliário e consegue 9% ao ano mais IGP-M é ainda maior. É verdade que o título público garante o IPCA e o fundo imobiliário só terá como referência o IGP-M para a valorização da quota. Mas, de novo, a correlação entre inflação e valor da quota é altíssima e o retorno adicional parece ser bem superior ao risco.