BM&F Bovespa reduz tarifa para título imobiliário

Mariana Segala   (msegala@brasileconomico.com.br)
26/11/10 08:13

Investidores e securitizadoras são o alvo da nova "política agressiva" de taxas da bolsa

Para tentar abocanhar uma fatia maior do crescente mercado de bens imobiliários, a BM&F Bovespa decidiu promover um corte nas tarifas dos negócios com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Investidores e securitizadoras são o alvo da nova "política agressiva" de taxas, segundo o diretor de renda fixa da bolsa, Sérgio Goldenstein. As mudanças entram em vigor dia 3 de janeiro.

Do ponto de vista do investidor, a taxa de negociação — de 0,1% sobre o valor de cada compra ou venda de CRIs, limitada a R$ 40 — cairá para 0,001%, com um mínimo de R$ 10 por negócio.

A tarifa de custódia passará a seguir a tabela aplicada ao segmento de renda variável. Quem tem até R$ 300 mil em certificados será isento. A partir desse valor, as taxas mensais irão de 0,013% até 0,0005%. Atualmente, a taxa é de 0,1%, limitada a R$ 1,5 mil por ano.

Os investidores também passarão a estara sujeitos a uma taxa de manutenção de conta de custódia de CRI de R$ 20 por ano.

Para as securitizadoras, a bolsa vai extinguir a anuidade de R$ 9,9 mil. Esse valor era pago todo ano pelo registro da instituição, junto à bolsa, como emissora de CRI.

Também foi reduzido o valor da taxa de distribuição devida pelas instituições nas ofertas dos certificados. Será de 0,002% (caso a distribuição não utilize um grupo de corretoras) ou de 0,001% (caso utilize as corretoras) sobre o valor dos CRIs registrados na custódia da bolsa. Ela era de 0,035%.

"Temos a percepção de que o mercado de ativos imobiliários crescerá pelo esgotamento da poupança como fonte de recursos para financiamento", justifica Goldenstein.

Apenas uma pequena parcela das compras e vendas de CRIs ocorrem na bolsa, no chamado Bovespa Fix. Neste ano, dos R$ 381 milhões transacionados no ambiente de negociação de renda fixa privada da BM&FBovespa, R$ 174 milhões foram em CRIs.

"Praticamente todos os negócios do mercado secundário ocorrem na Cetip", afirma o diretor da Brazilian Securities, Fernando Cruz. Lá, os negócios com CRIs já somam R$ 3,2 bilhões neste ano. "A entrada da bolsa é importante para dar força ao mercado secundário", diz Cruz.

 

Construtoras preparam-se para o 'pior cenário'

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS CITADAS - 25/11/2010

Daniela DAmbrósio e Fernando Torres | De São Paulo

 

Enquanto auditores, empresas e órgão regulador não chegam a um consenso sobre como deve ser preparado o balanço das incorporadoras imobiliárias a partir deste ano, com as novas regras de contabilidade, as companhias de capital aberto do setor - embora oficialmente prefiram e defendam a manutenção do método atual - se prepararam para o pior cenário, que é o de mudança no sistema de reconhecimento da receita de venda dos imóveis.

 

Segundo o Valor apurou, todas contrataram uma segunda auditoria para auxiliá-las a entender como mudam os processos de contabilidade interna, caso passe a valer o novo sistema. Querem saber se estão fazendo as transformações de maneira correta.

 

As discussões poderiam ter sido encerradas no início deste mês, com um posicionamento oficial do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), mas não houve consenso prévio entre os participantes do grupo de trabalho que acompanha o assunto e que envolve a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon) e a Associação Brasileira das Companhias Abertas (Abrasca).

 

A próxima reunião do CPC que vai tratar do assunto deve ocorrer no dia 3 de dezembro e a expectativa é que haja alguma decisão oficial até lá. Se o veredito for simples, determinando o uso de um modelo ou de outro de forma generalizada, é possível que o órgão não emita uma orientação formal, mas apenas um comunicado, para que haja conforto por parte de auditores e empresas sobre qual foi a decisão tomada.

 

Caso seja necessário uma explicação adicional sobre a aplicação das normas internacionais aos contratos de compra e venda de imóveis na planta no Brasil, pode haver a emissão de uma orientação formal do CPC.

 

Se não houver consenso, que ainda é a primeira opção, a CVM deve entrar em ação e arbitrar o caso, para que não haja tratamento distinto dos mesmos lançamentos nos balanços de empresas diferentes.

 

A Abrasca, entidade que representa as companhias nessa discussão, encomendou um estudo para justificar a manutenção do sistema atual de reconhecimento de receita, pelo percentual de execução da obra. Mas nem todas as empresas se sentiram confortáveis em ratificar o documento.

 

Há também uma percepção no setor de que, por conta do caso de fraude no Panamericano - que, de certa forma, colocou em xeque a atuação das auditorias - seja mais difícil não seguir a primeira interpretação sobre a nova regra, que era a de mudar o reconhecimento da receita para o momento da entrega das chaves.

 

Na mais recente safra de balanços trimestrais, a WTorre Properties foi a primeira empresa com registro de companhia aberta do segmento imobiliário a adotar as novas normas contábeis de forma completa. No seu balanço, a companhia optou por ajustar os demonstrativos que tinham sido publicados e reconhecer a receita de venda da Torre JK ao Santander apenas no momento da entrega. A KPMG, auditoria responsável pela avaliação do balanço da WTorre, emitiu parecer sem ressalva, atestando que o procedimento foi correto.

 

A publicação do balanço dessa forma, no entanto, não significa que esse é o entendimento da KPMG sobre a regra a ser seguida pelas incorporadoras de imóveis residenciais que vendem casas e apartamentos na planta.

 

Segundo o sócio de auditoria da área de indústria da KPMG Ricardo Anhesini, no caso específico desse balanço, a empresa analisou o contrato, verificou que a transferência de riscos e benefícios ocorreu num único momento e foi feito um ajuste. "Isso não reflete, necessariamente, uma conclusão nossa sobre esse debate", disse ele, para quem a discussão neste momento está mais no campo legal do que no contábil.

 

 

 

Brookfield investe R$ 120 mi na expansão do Pátio Paulista

DCI - São Paulo/SP - COMÉRCIO - 25/11/2010

Daniel Junqueira

SÃO PAULO - Apesar de a briga estar forte entre as empresas que estão de olho nos consumidores emergentes, a alta renda continua nos planos das grandes empresas do varejo e é alvo dos shopping centers. Em São Paulo, a disputa pela fidelização desses consumidores vai ganhar mais um concorrente depois da entrada do Shopping Cidade Jardim e do Vila Olímpia no segmento, para disputar com o Shopping Iguatemi. A Brookfield Shopping Centers anuncia a terceira fase da expansão do Shopping Pátio Paulista, localizado nos arredores da Avenida Paulista, com aportes médios de R$ 120 milhões, visando assim a ampliar ainda mais a presença das classes A e B no local.

A expansão do Shopping Pátio Paulista teve início em 2007, e já houve ampliação na área das lojas. Houve reforma da fachada, além de novo cinema para os visitantes. A terceira fase, anunciada pouco depois do aniversário de 21 anos do empreendimento, comemorado no dia 13 de novembro, está prevista para ser entregue no segundo trimestre de 2012 e criará espaço para a implantação de 60 novas lojas, uma nova praça de alimentação gourmet, uma sala de teatro para 500 pessoas e cinco novos pisos que serão construídos da rua para cima e se juntarão aos atuais cinco do shopping. Além disso, serão feitas 500 novas vagas de estacionamento, novos elevadores, escadas e novas entradas. Hoje, o shopping possui 231 lojas e nove salas de cinema em seus cinco pisos, além de três destinados a vagas de estacionamento.

Ao todo, serão construídos novos 10 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), que se juntarão aos atuais 78,1 mil metros quadrados que o empreendimento possui. Serão investidos R$ 120 milhões nas obras da nova fase da expansão do centro de compras, que virão da Brookfield e de três outros sócios que atualmente comandam o Shopping Pátio Paulista.

Uma consequência das duas fases anteriores da expansão foi uma alteração no público-alvo do shopping. Atualmente, o Pátio Paulista recebe um fluxo de 748 mil pessoas por mês. Destes, 78% são consumidores das classes A e B. Agora, o objetivo é consolidar o Pátio Paulista como um shopping voltado para consumidores de alta renda. De acordo com a superintendente do mall, Consuelo Gradim, depois da conclusão da terceira etapa da expansão as mudanças serão para adequar as lojas ao público que visita o Pátio Paulista. "Depois de ampliar o que já existe, vamos substituir o que não é compatível com o que o shopping é hoje."

Com a alteração do público-alvo, o Pátio Paulista busca ser uma alternativa para consumidores de alta renda que passam diariamente na Avenida Paulista, o principal centro financeiro do País, além de concorrer com outros centros voltados para as classes mais altas, como os shoppings Iguatemi, Cidade Jardim e Vila Olímpia. A Brookfield Shopping Centers, braço do grupo de investimentos estrangeiro Brookfield Asset Management cujo CEO é Bayard Lima, atualmente administra 16 centros de compras de médio e grande porte em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Minas Gerais. No Brasil, o grupo atua ainda nos setores imobiliário, de energia renovável, agropecuário, florestal, financeiro e de corretagem de seguros.

Granja Vianna

Foi inaugurado ontem o Shopping Granja Vianna, localizado no quilômetro 23,5 da Rodovia Raposo Tavares, na Grande São Paulo. O novo empreendimento, pertencente ao grupo BRMalls, possui 30 mil metros quadrados de ABL, 1,3 mil vagas de estacionamento e mais de 160 lojas, incluindo Renner, C&A, Etna, Centauro, Ponto Frio e Fast Shop. Além disso, já estão em funcionamento no shopping cinco salas de cinema Cinemark e uma área Life Style, criada para atender às características e ao estilo de vida dos moradores da região, além de uma academia A!BodyTech de 1,7 mil metros quadrados.

A Brookfield Shopping Centers anuncia a terceira fase da expansão do Shopping Pátio Paulista, localizado nos arredores da Avenida Paulista, na capital, com R$ 120 milhões, com vistas a ampliar a presença das classes A e B. A expansão está prevista para ser entregue no segundo trimestre de 2012 e criará espaço para a implantação de 60 novas lojas, nova praça de alimentação gourmet, sala de teatro para 500 pessoas e cinco novos pisos que serão construídos e se juntarão aos atuais cinco do shopping. Hoje o shopping possui 231 lojas e nove salas de cinema em seus cinco pisos.

Ontem também foi inaugurado o Shopping Granja Vianna, situado no quilômetro 23,5 da Rod. Raposo Tavares, na Grande São Paulo, um empreendimento do grupo BRMalls.

Analistas veem tendência à concentração

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS CITADAS - 25/11/2010
 
O anúncio de novas ofertas públicas de ações (IPOs) ajudaria o setor de shoppings center a ganhar mais liquidez na Bolsa de Valores, mas novas aberturas de capital não devem acontecer, avalia o analista Caio Pires, da consultoria Lafis.


"Existe uma tendência de concentração no setor, de grandes empresas adquirirem companhias menores", afirmou. De acordo com ele, novas aberturas de capital dependem de empresas de maior porte.

Enquanto novas ofertas não surgem no horizonte, empresas já listadas em bolsa descartam lançar mão de instrumentos de financiamento como o Fundo de Investimento Imobiliário em Shoppings Center (FIISC).

Cristina Betts, diretora da Iguatemi Empresas de Shopping Centers, lembra que a companhia tem controlador brasileiro, o que a habilita a buscar recursos com o Banco Nacional de Desenvolvimento Economico e Social (BNDES). Contudo, ela avalia que os FIISC são um instrumento interessante, já que criam maior interesse pelo setor e atraem novos investidores.

Henrique Cordeiro Guerra, CEO e diretor de relações com investidores da Aliansce, faz análise semelhante à de Betts classifica os Fundo de Investimento Imobiliário em Shoppings Center como "parceiros financeiros". (P.F.)

BR MALLS COMPRA SHOPPING TIJUCA POR R$ 800 MILHÕES

Valor Econômico
22.11.2010

A temporada de grandes aquisições foi reaberta na BR Malls. Depois de uma negociação de nove meses, a maior empresa de shopping centers do país concluiu a compra do Shopping Tijuca, na zona oeste do Rio de Janeiro, controlado pela Cima Empreendimentos e Participações, da família Sá Cavalcante. Trata-se da primeira grande aquisição da BR Malls depois da crise econômica mundial, deflagrada em setembro de 2008.

A negociação, no valor total de R$ 800 milhões, compreende o shopping de 287 lojas, com 35,4 mil m² de área bruta locável (ABL), e três torres comerciais. A compra das torres, no total de R$ 25 milhões, foi feita em sociedade com a CHL, empresa da PDG Realty.

"É a maior aquisição de um único shopping em toda a história da BR Malls", diz o presidente da BR Malls, Carlos Medeiros. Apenas outra operação, nos quatro anos da empresa, envolveu um montante superior, diz o executivo: em 2007, a companhia comprou de uma só tacada quatro shoppings da In Mont, por R$ 830 milhões.

"Muitos diziam que já não havia mais espaço para crescer com aquisições na indústria de shoppings, mas a verdade é que muitos empreendimentos ainda estão nas mãos de famílias e são passíveis de aquisição", diz Medeiros, que encerrou o terceiro trimestre com R$ 756 milhões em caixa. Só este ano, foram R$ 1,3 bilhão em aquisições, contra R$ 200 milhões de 2009 e R$ 370 milhões de 2008. "Estamos retornando ao patamar de 2007, quando investimentos R$ 1,6 bilhão em aquisições", diz o executivo. Segundo Medeiros, as três maiores empresas de shoppings do país - BR Malls, Iguatemi e Multiplan - têm juntas menos de 20% de participação de mercado. "O que demonstra que o setor ainda é muito pulverizado."

A aquisição está dividida em duas fases. No primeiro momento, serão pagos R$ 425 milhões por 49,99% da Cima. Desse valor, R$ 159,4 milhões são à vista e os outros R$ 265,6 milhões serão pagos em 10 parcelas trimestrais, a partir de agosto de 2012. Por se tratar de uma operação que compromete mais de 10% do capital da empresa, a aquisição dos 50,01% restantes precisa ser submetida a uma Assembleia Geral de Acionistas (AGE), que deve ser realizada em 9 de dezembro. O valor envolvido nessa segunda fase é de R$ 375 milhões, sendo R$ 140,6 milhões à vista e R$ 234,4 milhões pagos também em 10 parcelas trimestrais a partir de agosto de 2012.

O Shopping Tijuca tem um fluxo de 16 milhões de pessoas por mês e um tíquete médio de R$ 1,5 mil, mais de 50% superior à média dos shoppings da BR Malls. "É um shopping centrado na classe média e média alta", diz Medeiros, que considera a aquisição estratégica para o momento vivido pelo Rio. "Nos próximos seis anos, será a cidade do país com o maior volume de investimentos, por conta da Copa e da Olimpíada", afirma. Até 2012, serão investidos R$ 20 milhões na revitalização do shopping, inaugurado em 1996.

Com o Shopping Tijuca, a BR Malls soma 570 mil metros ² de ABL. Esta semana, a empresa inaugura o seu 40º empreendimento, o Shopping Granja Viana, na capital paulista.

Imóvel de luxo não justifica penhora se o bem é de família

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

É irrelevante para efeitos de impenhorabilidade que o imóvel seja considerado luxuoso ou de alto padrão. Com essa decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformulou entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e desconstituiu a penhora sobre imóveis residenciais de particulares. Os proprietários haviam apresentado embargos à execução sobre a penhora para pagamento de dívida. 

Segundo a decisão da Terceira Turma, o bem de família foi definido pela Lei n. 8.009/1990 em razão da necessidade de aumento da proteção legal aos devedores, em momento de atribulação econômica decorrente do insucesso de planos governamentais. A norma, segundo o relator, ministro Massami Uyeda, é de ordem pública e de cunho social, uma vez que assegura condições dignas de moradia. Ainda que o imóvel seja valioso, esse fato não tira sua condição de servir à habitação de família. 

O TJSP havia entendido que era possível o desmembramento do imóvel por se tratar de residência suntuosa. A manutenção das condições de residência causava prejuízo aos credores, em claro favorecimento aos devedores. Bastaria ao devedor, para escapar de seus débitos, concentrar todo o seu patrimônio em uma única residência, a qual estaria protegida pela regra da impenhorabilidade 

Os particulares, no caso, assinaram um contrato de arrendamento agrícola para plantar e cultivar café. Ao verificar que a área não era própria para o cultivo, deixaram de efetuar o pagamento das parcelas objeto do arrendamento. Diante do inadimplemento, houve o pedido de penhora de imóveis, considerados bem de família. 

O juízo de primeiro grau excluiu da penhora a parte ideal de um imóvel a 20% de sua totalidade, que é de 795 metros, e, quanto à segunda propriedade, em 10% de sua extensão, que é 319 metros. O STJ admite a penhora de parte ideal do imóvel caracterizado como bem de família, quando for possível o desmembramento sem sua descaracterização. 

Mas, para o relator, os fundamentos em razão de luxo e suntuosidade dos bens imóveis merecem outro tratamento. Segundo o ministro, não convence que a intenção do legislador, ao editar a Lei n. 8.009/90, não seria a de proteger o luxo e a suntuosidade. "Basta que o imóvel sirva de residência da família, sendo irrelevante o valor do bem", disse. O Projeto de Lei n. 51, de 2006, foi proposto para estabelecer um valor ao que seria bem de família, mas foi rejeitado, sob o argumento de quebrar o dogma da impenhorabilidade absoluta do bem de família. 

Com caixa cheio, Petrobras quer poupar capital próprio

Valor Econômico - São Paulo/SP - 22/11/2010



Com R$ 47 bilhões em caixa, o que a coloca como a sexta empresa mais endinheirada das Américas, rivalizando com o Google em termos de disponibilidades, a Petrobras promete usar de maneira eficiente o dinheiro recebido na forma de aumento de capital. Isso terá que ocorrer mesmo com uma enorme lista de investimentos pela frente, já que a companhia planeja construir quatro grandes refinarias de grande porte simultaneamente e contratar dezenas de plataformas de perfuração e de produção para dobrar de tamanho até 2020.


Para vencer esse desafio, a Petrobras planeja agir em três frentes. Em primeiro lugar, quer cortar os custos tanto dos projetos de exploração e produção como das obras, como as refinarias que pretende construir. Fora isso, vai lançar mão de estratégias financeiras que reduzam a alocação de capital próprio em alguns investimentos e que, ao mesmo tempo, reduzam a necessidade de novas dívidas dentro do balanço da companhia.

Por fim, mas não menos relevante, deve dar prioridade a projetos de exploração que gerem mais caixa para a empresa, como a retirada dos 5 bilhões de barris da cessão onerosa, em que não há incidência de Participação Especial (PE). “Onde for possível nós vamos procurar substituir o nosso capital pelo de terceiros”, disse o diretor financeiro da estatal, Almir Barbassa, ao Valor, ao comentar o uso de estruturas financeiras alternativas para alguns projetos.

O comando da empresa sabe perfeitamente que será um desafio atravessar uma fase de pesados investimentos nos próximos anos – até agora são US$ 224 bilhões de 2010 a 2014 -, enquanto a maior parte do retorno surgirá como geração de caixa operacional a partir de 2015.

Somente a exploração das áreas que a empresa obteve na cessão onerosa vão exigir entre US$ 6 bilhões e US$ 8 bilhões nos próximos quatro a cinco anos, o que inclui perfuração de poços para produção e novas plataformas que serão afretadas. Apesar de reconhecer a existência desse intervalo temporal entre o investimento e a entrada do dinheiro, Almir Barbassa descarta a necessidade de a companhia voltar a realizar um aumento de capital nos próximos anos, como tem sido projetado por analistas recentemente. “Isso está fora do radar”, garante.

A empresa já anunciou que fechará 2010 com captações de US$ 16 bilhões, dos quais US$ 3 bilhões ainda serão obtidos até dezembro por meio de operações com agências de crédito à exportação ou bancos. Do total captado no ano, entre US$ 8 bilhões e US$ 9 bilhões foram usados em amortizações de dívidas, que somam US$ 38 bilhões no período de cinco anos previsto no plano estratégico 2010-2014.

Uma das estratégias financeiras para poupar caixa será usada com as 28 sondas que a Petrobras quer contratar no Brasil. A dona dos equipamentos será uma holding, em fase de constituição, em que estatal terá apenas de 5% a 10% do capital – o que não exige consolidação no balanço. O restante das ações será de investidores financeiros estrangeiros e locais. O acordo de acionistas dessa empresa está sendo costurado, diz Barbassa.

Para financiar a compra das sondas, o diretor da Petrobras estima que sejam necessários “20 e tantos bilhões de dólares”. Os sócios da holding deverão aportar entre 20% e 30% desse montante na forma de capital e o restante deve ser captado via dívida, que não entrará no balanço da petroleira.

Segundo Barbassa, o capital dessa holding inicialmente será fechado, mas nada impede que seja aberto no futuro. A receita da empresa virá do aluguel dos equipamentos para a própria estatal. “É uma quantia significativa que incidiria em um momento em que temos que produzir mais poços e mais plataformas. Essa estrutura já está madura”, afirma. O benefício é que esse custo não está incluído nos US$ 224 bilhões de investimento do plano estratégico. “Então, de repente, pode haver outras situações semelhantes a essa.”


Estruturas parecidas já foram usadas pela companhia com os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ligados ao Estaleiro de Rio Grande e também com dois prédios em Macaé (RJ) e com um em Vitória (ES).


Cada US$ 1 de economia na exploração do pré-sal trará ganho bilionário
Do Rio

Para cada US$ 1 por barril de redução no custo de operação ou de investimento na produção de óleo do pré-sal, a Petrobras ganha US$ 20 bilhões, calcula o diretor financeiro, Almir Barbassa. A conta é feita considerando-se a existência de 20 a 30 bilhões de barris no “cluster” de Tupi, como a Petrobras chama a área onde estão as grandes descobertas na bacia de Santos, incluindo algumas ainda sem estimativa oficial de reservas, como Carioca, Bem-Te-Vi e Júpiter.

“Temos ali todas as áreas de concessão, algumas nem plenamente identificadas. Só os campos de Tupi, Iara e Guará têm de 10 a 15 bilhões de barris, mais os 5 bilhões que a gente adquiriu, mais o potencial [adicional] na área, estamos falando de 20 a 30 bilhões de barris de petróleo numa área praticamente confinada, uma área concentrada”, enumera Barbassa.

De olho em novas tecnologias, a Petrobras envolveu uma rede formada por 120 universidades locais e grandes empresas estrangeiras que se instalaram no Brasil para investir na pesquisa para desenvolvimento de novos materiais e processos para produzir em águas profundas e tão longe da costa.

Estão sendo testados processos para separação de água e óleo no fundo do mar (que hoje precisam ser levados até a plataforma para ser separados) e novas técnicas de bombeio que poderão reduzir drasticamente o custo de construção das plataformas. Isso porque quando esses equipamentos puderem ser instalados no fundo do mar, o peso das plataformas será muito menor.

Também visando eficiência, Barbassa admite que a Petrobras pode dar prioridade à exploração na área da cessão onerosa dos 5 bilhões de barris, uma vez que sobre o óleo a ser retirado da região não há incidência de Participação Especial, o que significa mais caixa. Isso não significa, diz ele, que essa exploração reduzirá investimentos voltados para áreas do pré-sal onde a companhia tem sócios, como Tupi, mas que pode ter preferência ante projetos não iniciados na bacia de Campos, por exemplo.

Em relação ao custo, o diretor financeiro da companhia avisa que está disposto a fazer com as refinarias o mesmo que ocorreu durante a fase de negociação das plataformas P-55 e P-57, que foram contratadas em 2008 depois do cancelamento da licitação e renegociação de preços para que se alcançasse um valor considerado justo. “Com essa experiência, vamos perguntar aos fornecedores: ‘Por que seu preço é tão alto? É porque eu pedi dessa e dessa forma? O que é possível fazer para manter a segurança e reduzir o custo?’”, exemplifica.

Brookfield compra sede da Sadia por R$ 150 mi

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS - 22/11/2010
 
Daniela DAmbrosio

De São Paulo

Um dos últimos grandes espaços fabris da cidade de São Paulo já tem destino certo. Em um disputado leilão, a sede da Sadia - que fica em um terreno de 70 mil m2na Vila Anastácio - foi arrematada pela Brookfield. Segundo o Valor apurou, as empresas já assinaram memorando de entendimentos e a aquisição deve ser fechada até o fim do ano. O valor do negócio deve ficar perto de R$ 150 milhões e envolve o terreno, próximo ao principal, de 10 mil m2 que pertence à Fundação Atílio Fontana, de pensão dos funcionários da Sadia.

O Valor apurou que a Cyrela participou da disputa até o final, mas a proposta feita pela canadense Brookfield foi a vencedora. Embora também atue no mercado corporativo, a companhia deve fazer um projeto estritamente residencial, em várias fases. Procuradas, a Brookfield confirmou que está participando da licitação, mas disse que o resultado não foi definido ainda e a Brasil Foods (BRF) -empresa resultante da fusão entre Sadia e Perdigão - não comentou o assunto.

Na sede da Sadia, restaram apenas os escritórios. Não há atividade fabril e o espaço também não é usado como centro de distribuição. A empresa iria deixar a Vila Anastácio para ocupar sete andares de um prédio na Marginal Pinheiros no fim de 2008, mas desistiu por conta dos problemas financeiros. Próxima à Marginal Tietê, a Sadia fica em uma região com muitos galpões antigos, que está se valorizando.

Com receita de R$ 2,3 bilhões de janeiro a setembro, a Brookfield está aumentando sua atuação na área residencial e nos imóveis econômicos, onde o giro é mais rápido. No terceiro trimestre, as vendas de residenciais somaram R$ 730 milhões, contra média de R$ 470 milhões nos dois primeiros trimestres do ano.

Com a escassez de terrenos em São Paulo, comprar uma área desse porte, que envolve a negociação com um único interlocutor, é uma vantagem competitiva importante. É praticamente impossível "montar" um terreno dessas proporções em uma região não periférica, a partir de compra de várias casas e galpões. Por outro lado, grandes áreas são tradicionalmente mais difíceis e demoradas de serem aprovadas. Exigem estudos e pareceres elaborados, como da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET), além de uma contrapartida da construtora para alargamento de vias ou até a criação de novas ruas. O caso mais emblemático de demora na aprovação é o terreno da Telefônica, uma área de 244 mil m2 comprada pela Tecnisa em janeiro de 2007, por R$ 135 milhões. O projeto, que prevê a construção de um novo bairro na Água Branca, ainda não foi lançado.

A Brookfield tem tradição na compra de áreas de antigas fábricas. Comprou a antiga unidade da Kopenhagen, no Itaim, onde fez o Brascan Century Plaza, empreendimento que reúne residencial, comercial, hotel e cinemas. Também comprou duas fábricas no bairro paulistano da Moóca para projetos residenciais.

A última grande aquisição fabril da Brookfield foi a operação da Giroflex, na Marginal Pinheiros. A empresa construiu primeiro a torre menor e vendeu andar por andar. A segunda torre, com 62 mil m2 de área está sendo negociada com um único comprador.

Outra área que já foi negociada é a fábrica da Monark, terreno de 80 mil m2 na Marginal Pinheiros. A área foi comprada pela WTorre, mas o negócio não evoluiu, e revendida para a Odebrecht Realizações Imobiliárias por R$ 260 milhões.

De maneira geral, as empresas estão aproveitando o boom imobiliário para se desmobilizar. Recentemente, a Mercedes-Benz vendeu quatro escritórios para a Credit Suisse Hedging-Griffo por R$ 120 milhões. A própria BRF tem outro ativo que interessa ao mercado imobiliário e deve ser vendido - a sede da Perdigão, no Jaguaré.

Construtoras brasileiras são as mais lucrativas das Américas

Agência Estado


22.11.2010

SÃO PAULO - O setor de construção civil brasileiro está em alta, mesmo quando comparado com empresas do ramo na América Latina e nos Estados Unidos. Conforme levantamento da consultoria Economatica com 39 empresas de capital aberto do setor de construção residencial e empreendimentos imobiliários, o Brasil lidera os rankings de lucratividade e valor de mercado, com a PDG Realty na primeira posição em ambos. Os dados são relativos ao terceiro trimestre de 2010.

A incorporadora é a mais lucrativa do setor de construção, com lucro líquido de US$ 148,3 milhões no período de julho a setembro, seguida por mais sete empresas brasileiras, em sequência. São elas: MRV, Cyrela, Gafisa, Rossi, Brookfield, Even e Eztec. Depois aparecem NVR, dos Estados Unidos, e Grana y Montero, do Peru.

Entre as dez maiores em valor de mercado, a PDG é a primeira, com US$ 6,911 bilhões, tendo a Cyrela em segundo lugar, com US$ 5,395 bilhões. Os dados têm como referência o dia de ontem. Uma empresa americana aparece em terceiro lugar no ranking, a Walter Ind., com US$ 5,123 bilhões. Na quarta colocação está a brasileira MRV. A Gafisa ocupa a sétima posição. A Economatica fez os cálculos com os números apresentados às comissões de valores mobiliários de cada país.

A consultoria também apresentou uma lista com as dez empresas de capital aberto com maior volume de vendas no setor de construção. Neste caso, a liderança é dos EUA, com a Pulte Homes (US$ 1,030 bilhão) e a Horton DR (US$ 925,7 milhões). Em terceiro lugar aparece a PDG Realty (US$ 916,5 milhões) e, em quinto, a Cyrela Realty. A Gafisa está na sétima colocação e a RV aparece na oitava posição. As projeções dos analistas dão conta que o próximo ano também deve ser positivo para o setor, com o crescimento do crédito imobiliário.

APÓS CRESCER COM AGRE, PDG AVANÇA PARA SETOR HOTELEIRO

Vivian Pereira 18.11.10

No dia em que apresentou lucro líquido trimestral de 261,6 milhões de reais, a construtora e incorporadora PDG Realty marcou sua entrada no segmento hoteleiro e, ao mesmo tempo, traçou meta robusta para lançamentos de até 10 bilhões de reais em 2011.

A companhia, que se tornou a maior incorporadora do país após adquirir a Agre em maio, firmou na terça-feira acordo com a rede Marriot International para construção e administração de até 50 hotéis da rede Fairfield -hotéis corporativos de segmento econômico- no Brasil, nos próximos cinco anos a partir de 2011.

De acordo com a PDG, o objetivo é otimizar a utilização do atual banco de terrenos da empresa, sem perder o foco em empreendimentos residenciais. A Marriot, por sua vez, ficará responsável por intermediar a venda dos hotéis a grandes investidores.

"Não há mudança de estratégia. Continuamos tendo prioridade total em empreendimentos residenciais, com foco relevante na baixa renda", disse o presidente-executivo da PDG, Zeca Grabowsky, em teleconferência com analistas e investidores.

"O Brasil vem despertando interesse de investidores... Vamos aproveitar para acelerar a utilização do 'land bank' em certas localidades", afirmou ele, acrescentando que os hotéis servirão como "catalizadores" para desenvolvimento da região onde a empresa planeja construir empreendimentos residenciais.

Questionado sobre a possibilidade de enfrentar risco de execução pelo elevado volume de obras previstas, Grabowsky afirmou que, inicialmente, serão construídos dois hotéis em um mesmo município, sendo que a "construção não é sofisticada", por se tratar de hotéis corporativos. A PDG também já iniciou o treinamento de mão de obra para este fim.

Ainda segundo o executivo, cada projeto hoteleiro terá Valor Geral de Vendas (VGV) de entre 40 milhões e 80 milhões de reais. Para 2011, a companhia prevê o lançamento de até oito hotéis por meio da parceria, número que não está contemplado na meta traçada para o próximo ano.

A PDG encerrou setembro com banco de terrenos com potencial para lançamentos da ordem de 31 bilhões de reais.

LUCRO CRESCE COM AGRE

Na madrugada desta quarta-feira, a PDG reportou lucro líquido ajustado de 261,6 milhões de reais para os três meses encerrados em setembro, comparado a ganho proforma de 247,4 milhões de reais um ano antes, calculado como se a empresa já houvesse adquirido a Agre na ocasião.

A média das previsões de nove analistas consultados pela Reuters era de lucro de 224,5 milhões de reais para a empresa no período.

O Ebitda (sigla em inglês para lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) ajustado da companhia atingiu 414,8 milhões de reais no terceiro trimestre. Em igual intervalo do ano passado, a geração de caixa proforma foi de 316,1 milhões de reais. A margem passou de 32,7 para 26,7 por cento.

No acumulado de 2010, os lançamentos da PDG somam 4,9 bilhões de reais, equivalentes a 70 por cento do ponto médio da meta traçada para o ano, de 6,5 bilhões a 7,5 bilhões.

"Estamos confortáveis para atingir a meta... Basta realizar lançamentos em linha com o terceiro trimestre para cumprir o ponto médio, sem necessidade de fazer um trimestre anormal", disse Grabowsky.

De olho neste cenário, a PDG também apresentou nesta quarta-feira a meta de lançar entre 9 bilhões e 10 bilhões de reais no ano que vem.

"Agora estamos pensando em 2011, na estratégia de distribuição (dos lançamentos) para não acumular no final do ano", acrescentou o diretor financeiro da companhia, Michel Wurman.

Já as vendas contratadas da empresa somam 4,8 bilhões de reais no acumulado do ano, 59 por cento acima do registrado um ano antes.

Com isso, a PDG encerrou o trimestre passado com receita líquida de 1,55 bilhão de reais, superior aos 967 milhões obtidos um ano antes, considerando os números da Agre.

Accor vai abrir 100 hotéis Formule 1 no Brasil

João Sandrini 18.11.2010

São Paulo - Chegou a vez da classe C também na hotelaria. A francesa Accor, maior rede de hotéis do Brasil, já procura interessados em investir na construção de 100 empreendimentos super econômicos no Brasil com a bandeira Formule 1. Todos os hotéis terão custos baixíssimos de construção e operação para que as diárias cobradas dos clientes fiquem próximas a 75 reais. A maior parte dos empreendimentos será erguida em cidades secundárias, de 100.000 a 500.000 habitantes. Já foi criado um projeto padrão, que será apenas adaptado às características do terreno e às especificidades de cada localidade. Haverá financiamento subsidiado para a construção de alguns hotéis, que serão comercializados no modelo de franquia e operados pelos próprios investidores. Tudo isso para se chegar a um custo de construção por hotel de 5 milhões de reais e a despesas administrativas bastante baixas após a abertura.

O plano marca uma profunda reviravolta na atuação do grupo francês no Brasil. Hoje a Accor administra 142 hotéis no país, a maioria nos segmentos de quatro e cinco estrelas. Mas essa realidade vai mudar nos próximos anos. Com o crescimento da renda e a ascensão da classe C, o foco sai da bandeira Mercure para as duas marcas econômicas da rede: Ibis e Formule 1. No caso do Ibis, a expansão já está em curso. Existem 53 hotéis em funcionamento sob a bandeira e outros 43 estão com contrato assinado para a construção. Dentro de dois ou três anos, a bandeira Ibis se tornará a principal do grupo hoteleiro no Brasil.

Os planos para a marca Formule 1 não estão em um estágio tão avançado no país, mas são igualmente ambiciosos. A bandeira engloba 11 hotéis em funcionamento e outros sete em construção. Na fase inicial de desenvolvimento, a rede apostou em hotéis grandes, com 200 a 300 quartos, localizados em cidades com mais de 1 milhão de habitantes, em pontos bastante valorizados. Os projetos foram bem-sucedidos. A bandeira trabalha com taxas de ocupação superiores a 80%.

Sisan, braço imobiliário, é cobiçado por empresas

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 17/11/2010

Daniela DAmbrosio

De São Paulo

Entre todas as empresas do Grupo Silvio Santos, a única que leva as iniciais de seu nome é a imobiliária: Sisan Empreendimentos. Não que Silvio a considerasse mais próxima que as outras - é tão distante dessa operação, quanto era do Banco PanAmericano. Mas muito em breve deve se inteirar mais do negócio, assim como de todos os seus outros ativos - agora passíveis de venda. A Sisan está no radar de várias empresas do setor imobiliário, inclusive companhias abertas, com ação em bolsa.

Assim que foi anunciado o rombo no PanAmericano, empresas do setor já começaram a se movimentar para tentar algum negócio com a Sisan. Seja via bancos ou de amigos que possam fazer a ponte até Silvio Santos. Segundo o Valor apurou, a receptividade é grande e já existem reuniões agendadas.

Criada em 1990 para cuidar dos ativos imobiliários do grupo, a Sisan começou a incorporar em 2003 - mas nunca perdeu a aura de empresa patrimonialista, baseada nos ativos do grupo. É considerada valiosa pelos terrenos e prédios que possui em regiões centrais da cidade de São Paulo, como os bairros do Bexiga e Bela Vista.

A Sisan tem um patrimônio imobiliário grande. É dona do edifício PanAmericano, sede do banco e da própria Sisan, de um amplo shopping de veículos na Vila Maria e do Hotel Jequitimar, administrado pela Sofitel, no Guarujá - além de todo o empreendimento imobiliário ao redor do hotel, com casas de luxo em um condomínio fechado, shopping Jequiti, além de outros terrenos na região. O Complexo Anhanguera, onde está a sede do SBT, também pertence à companhia. Segundo o Valor apurou, o Hotel Jequitimar, com 301 apartamentos, é o ativo mais cobiçado. Perto de São Paulo, tem taxas de ocupação altas, sobretudo por conta do centro de convenções.

A Sisan tem empreendimentos residenciais e comerciais, em regiões como Paulista, Pinheiros e Berrini. Muitos dos terrenos, considerados bem localizados, são de antigos empreendimentos do grupo, como a rede de concessionárias Vimave.

A empresa é comandada por Eduardo Velucci, executivo próximo e de de confiança de Silvio Santos. Segundo um executivo do setor, trata-se de uma gestão caseira. Outro profissional que já trabalhou com a empresa em diferentes ocasiões, fala da dificuldade em operar com a companhia no dia a dia e do modelo "pouco profissional". O corpo de funcionários é extremamente enxuto e as decisões são muito demoradas. Tudo se resolve (ou não) nas reuniões de segunda-feira, que reúne toda a cúpula do Grupo Silvio Santos, mas sem a presença do empresário.

Parceiro da Sisan em um empreendimento popular - dentro do Minha Casa, Minha Vida - em Osasco, o banco português Banif diz que a parceria segue normalmente. Com 1.444 unidades, o empreendimento está 70% vendido. A construção já começou e os aportes da Sisan, dona de 50%, estão normais. "São excelentes parceiros", diz Pedro Serzedelo, responsável pela área imobiliária do Banif.

Mantega adia anúncio do pacote de crédito

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 17/11/2010
 
Luciana Otoni

De Brasília

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, adiou o anúncio das medidas de estímulo ao crédito de longo prazo até que a presidente eleita, Dilma Rousseff, defina os nomes que farão parte da equipe econômica do próximo governo. A expectativa é que ela faça o anúncio dos titulares da Fazenda e do Banco Central na próxima semana.

No Ministério da Fazenda, a avaliação é de que Mantega aguarda para saber se será mantido no cargo. Se isso se confirmar, ele vai negociar o pacote de medidas de estímulo ao crédito de longo prazo com a equipe de transição do governo Dilma e tentará encaminhar ainda este ano ao Congresso os atos legais necessários para assegurar a viabilidade do pacote a partir do próximo ano.

Com o nome "Modernização da Estrutura Financeira e Aumento da Poupança", o pacote deverá conter medidas de estímulo à emissão e negociação no mercado secundário de debêntures vinculadas a grandes projetos de infraestrutura, a exemplo do trem de alta velocidade e usinas hidrelétricas. Entre as medidas também estão previstos estímulos às Letras Financeiras, ao crédito imobiliário (CRI), criação da Agência Brasileira de Garantias por medida provisória, estruturação do Eximbrasil direcionado às exportações, além da desoneração parcial da folha de pagamento das empresas.

Indagado sobre se as medidas adotadas para conter a desvalorização do dólar no mercado brasileiro estão surtindo efeito, o ministro Mantega foi lacônico. "Com certeza, mas não é só isso", disse em referência a outros fatores no cenário internacional, como a crise das dívidas soberanas na União Europeia, que adicionou incerteza sobre a recuperação da economia mundial e age para conter a desvalorização da moeda americana.

Empresas de rating mantêm influência

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 17/11/2010

Jean Eaglesham e Deborah Solomon

The Wall Street Journal

Reduzir a influência das empresas de rating, meta da reforma financeira promovida pelo governo americano este ano, até agora tem se mostrado mais fácil falar do que fazer, um reflexo do papel profundamente enraizado dos ratings no sistema financeiro americano.

Um exemplo: embora muitos bancos americanos tenham tido prejuízos em negócios com crédito imobiliário que foram abençoados pelas empresas de rating antes da crise, algumas instituições financeiras vêm fazendo lobby contra uma cláusula da Lei Dodd-Frank de reforma financeira, aprovada em julho, que proíbe o uso de ratings nas regras das agências reguladoras do governo americano.

As agências atualmente usam os ratings para avaliar o risco de ativos, como títulos lastreados por financiamentos imobiliários, ao determinar o montante de capital que os bancos precisam reter para se proteger de potenciais perdas. Os bancos argumentam que as alternativas, entre as quais criarem suas próprias avaliações de risco, podem ter consequências indesejadas.

Entre os efeitos colaterais que eles dizem temer: a proibição nos EUA pode resultar numa vantagem injusta para os bancos estrangeiros cujas autoridades reguladoras continuem a usar os ratings. Além disso, dizem eles, os bancos menores podem evitar comprar certos títulos e o custo administrativo maior para os bancos pode encarecer os empréstimos. A proibição "resulta desnecessariamente e sem intenção em risco, custo e burocracia maiores", disse o Bank of America em carta a autoridades.

As autoridades parecem receber com simpatia a advertência. John Walsh, o controlador da moeda em exercício, disse em setembro que a cláusula "vai além do que é razoavelmente necessário" e sugeriu que ela seja emendada. Sheila Bair, presidente da Federal Deposit Insurance Corp., a instituição garantidora de depósitos bancários, alertou em agosto que "encontrar uma alternativa vai ser muito, muito difícil". As autoridades não esperam que o Congresso vá desfazer a proibição. Mas a dificuldades que elas enfrentam para chegar a um consenso em relação a outra opção destaca o quanto os ratings estão imbuídos no tecido do sistema financeiro.

Na semana passada, o banco central americano, conhecido como Fed, reuniu autoridades reguladoras e participantes do setor para discutir as opções. Entre as possibilidades que estão sendo aventadas: fazer com que as agências reguladoras meçam o nível de risco de certos ativos; exigir que os bancos façam avaliações internas sujeitas a supervisão; ou permitir que as empresas usem um "avaliador financeiro" externo para medir o nível de risco dos ativos.

As autoridades reguladoras querem o que alguns chamam de uma solução "simples", que permita que bancos grandes e pequenos cumpram a exigência sem sobrecarregar as instituições financeiras, nem criar um pesadelo para a fiscalização. Uma pessoa que esteve na reunião disse que não houve nenhum consenso claro.

"Não é fácil sacudir a varinha de condão e se livrar das empresas de rating da noite para o dia, e isso foi confirmado pelo desempenho financeiro drasticamente melhor que tiveram as grandes firmas de rating neste ano e no ano passado", disse Michael Meltz, um analista de ações do J.P. Morgan Chase & Co. "Está claro que ainda há uma grande demanda pelos serviços dessas empresas."

A proibição pendente nos EUA para o uso dos ratings na avaliação de riscos bancários contrasta com a atitude mais cautelosa de autoridades internacionais. O segundo acordo de Basileia sobre a regulamentação financeira internacional, implementado por países europeus em 2008, imbui os ratings nas regras sobre capitalização.

O Financial Stability Board, um conselho encarregado de coordenar as regulamentações financeiras internacionalmente, afirmou no mês passado que serão necessários marcos claros para que se reduza a dependência nas empresas de rating "num intervalo de tempo razoável dentro do médio prazo".

Enquanto isso, a Moodys Corp. divulgou no mês passado que o lucro no terceiro trimestre disparou 35%, superando em muito as expectativas dos analistas, com a divisão de avaliação de crédito, Moodys Investors Service, beneficiando-se de um aumento na emissão de títulos. A controladora da empresa de rating Standard & Poors, McGraw-Hill Cos., viu seu lucro subir 13% no terceiro trimestre.

As empresas de rating não saíram da crise incólumes. Ontem, as ações da Moodys fecharam a US$ 27,20 cada, menos da metade do fechamento a US$ 74,84 alcançado em fevereiro de 2007, antes do colapso do mercado imobiliário. A nova Lei Dodd-Frank impõe uma série de mudanças para as empresas além da proibição dos ratings.

As principais firmas de rating foram um dos principais alvos dos congressistas que escreveram a Lei Dodd-Frank. As empresas foram criticadas como subservientes aos bancos de investimentos e emissores para assegurar fluxo contínuo de negócios, em detrimento da independência no julgamento dos títulos lastreados por créditos imobiliários. As empresas de rating disseram que instituíram longa lista de mudanças na governança corporativa, fiscalização e análise.

A defesa dos ratings feita pelos bancos americanos acontece em meio a uma campanha mais ampla que tenta usar os ganhos eleitorais da oposição conservadora nas eleições do começo do mês para revisar elementos da Lei Dodd-Frank vistos como particularmente onerosos para o setor de serviços financeiros. As autoridades reguladoras têm até julho para eliminar todas as referências aos ratings de crédito de suas regras para avaliação de se os bancos detêm o capital necessário.

As empresas de rating esclarecem que não se opõem à proibição da Dodd-Frank no uso de ratings nas regras das agências federais. A S&P informou em comunicado que apoia a remoção das exigências de ratings das regulamentações e acredita que "o mercado - e não ditames governamentais - devem decidir o valor de nosso trabalho". Analistas bancários citam a proibição dos ratings de crédito como uma candidata a inclusão num futuro projeto de "revisão técnica" ou de "correções", que venha a lidar com os problemas de implementação da legislação.

A menos que haja tal revisão, alguns executivos do setor esperam que as autoridades encontrem maneiras criativas para na prática contornar a proibição. (Colaborou Jeannette Neumann.)

Primeiro mandato concentrou reforma microeconômica

O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - ECONOMIA - 15/11/2010


Medidas de aumento da eficiência no governo Lula foram um terço das tomadas durante o governo FHC


Raquel Landim

O governo FHC tomou o triplo de medidas que Lula para elevar a eficiência da economia e desburocratizar o Estado, revela levantamento da MB Associados. Foram aprovadas 107 leis ordinárias para a agenda microeconômica entre 1995 e 2002, comparado com 30 leis entre 2003 e 2010.

A avaliação dos especialistas é que as medidas microeconômicas mais importantes do atual governo foram tomadas no primeiro mandato, quando o ex-ministro Antonio Palocci estava na Fazenda. No segundo mandato, a agenda micro ficou restrita a desonerações pontuais.

"Em ambientes econômicos favoráveis, diminui a importância de melhorar a eficiência", diz Edward Amadeo, sócio da Gávea Investimentos e ex-secretário de Política Econômica do governo FHC, que coordenou as reformas micro na época. "Também predomina no atual governo uma visão que menospreza os ganhos de eficiência e produtividade. Todos os problemas se resolveriam só pelo crescimento".

Para o economista-chefe da MB Associados, Sérgio Vale, a opção do governo Lula foi reestruturar os gastos do Estado com aumento de salários e cargos. O levantamento da consultoria mostra que Lula aprovou 190 leis para a criação de estatais e para aumentou de cargos e salários, contra 52 de FHC.

No primeiro mandato de Lula, o crédito consignado (descontado direto na folha de pagamento), a lei de falências e o patrimônio de afetação (cada obra passou a ter a contabilidade separada da construtora, com mais segurança para os compradores), permitiram uma explosão do crédito e queda dos juros.

O crédito consignado saltou de R$ 9,7 bilhões em janeiro de 2004 para US$ 131,8 bilhões em setembro deste ano, com queda dos juros de 41% para 26% ao ano. O financiamento imobiliário saiu de R$ 1,39 bilhão para R$ 6,39 bilhões no período. "Com mais estabilidade, o apetite dos bancos por crédito aumentou", disse Rubens Sardenberg, economista-chefe da Federação Brasileira de Bancos (Febraban).

Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). conta que o financiamento imobiliário cresceu muito, mas é pequeno em relação ao exterior.

O setor vai entregar um documento ao novo governo com sugestões para ampliar o crédito imobiliário, mantendo os juros baixos. Uma das propostas é permitir que as pessoas descontem os juros do financiamento do imóvel do imposto de renda.

A agenda micro tomou impulso no governo FHC a partir de 2000, depois do controle da inflação e do câmbio flutuante. Entre as medidas, estão a criação das agências reguladoras, mais liberdade para os fundos de pensão, o fator previdenciário (quanto maior a idade da aposentadoria, maior o valor do benefício), e suspensão temporária do contrato de trabalho.

"Se fala muito sobre macroeconomia no País, mas as bases já estão prontas. Só resta aperfeiçoar. Na microeconomia, há muito o que fazer para reduzir o custo Brasil", diz o professor do Insper, José Luiz Rossi Junior.

Juros na venda de imóveis na planta

Valor 12/11/10

A Lei nº 4.864, de 1965, permite a cobrança de juros nas vendas de imóveis com pagamento parcelado, inclusive durante a construção, mas, apesar da previsão legal, tal prática passou a ser questionada em juízo a partir do final da década de 1990.

No Superior Tribunal de Justiça (STJ) há três julgados sobre a matéria, dois pela eficácia da cláusula de cobrança de juros nas promessas de venda com pagamento parcelado, dada a previsão legal (REsps 379.941-SP e 662.822-DF), e um em sentido contrário, pela abusividade (REsp 670.117-PB). Neste último caso, divulgado recentemente, o relator considera que o parcelamento do preço nas promessas não caracteriza "financiamento", destacando em seu voto que "a cobrança de juros não prescinde da existência de um financiamento ou de um valor emprestado, o que inexiste no caso da promessa de compra e venda ora em debate nos autos".

Nos tribunais regionais, a divergência trilha três caminhos distintos: uma corrente reconhece a eficácia da cláusula, em razão do fundamento legal; outra considera abusiva, sustentando que, enquanto o imóvel está em construção, o adquirente ainda não está usando capital da incorporadora. Uma outra corrente, salomonicamente, admite a incidência dos juros durante a obra, mas somente sobre a parcela do preço correspondente aos investimentos anteriormente feitos pelo incorporador, notadamente em relação à fração ideal do terreno, considerando que, sobre essa parcela, a incorporadora faz jus a juros remuneratórios.

A par das controvérsias submetidas ao Judiciário, empresas incorporadoras de algumas regiões do país firmaram Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público comprometendo-se a não cobrar juros sobre as parcelas vencíveis durante a construção.

Incorporadoras comprometeram-se a não cobrar juros durante a construção

Diante disso, de uns anos para cá tornou-se prática generalizada a abstenção de cobrança de juros durante a construção nessa espécie de contrato e, assim sendo, os litígios que poderão ocorrer daqui por diante restringir-se-ão a contratos antigos, em relação aos quais, entretanto, já há decisões pela prescrição (TJ-RJ, apelação2009.001.68118, STJ, AgIn 1.327.627).

Sob essa perspectiva, portanto, a questão parece superada, mas não se pode perder de vista que a diversidade de tipos contratuais admitidos na comercialização de imóveis nas incorporações imobiliárias exige interpretação diferenciada, compatível com seus distintos regimes jurídicos.

Por exemplo: a venda ou promessa de venda de fração ideal de terreno, com pagamento parcelado, conjugada com contrato de construção, comporta incidência de juros sobre o preço da fração, mas não sobre o preço da construção (quando paga com recursos próprios do adquirente), pois neste caso a retribuição do construtor não é representada por juros remuneratórios, mas, sim, pela taxa de administração ou pelo preço da empreitada.

Já o financiamento bancário para compra ou construção, também empregado nas incorporações, é necessariamente remunerado por juros compensatórios, mesmo durante a construção.

Essa operação é típica do mercado financeiro, espécie de mútuo, no qual o juro é elemento da natureza do contrato por definição legal do artigo 591 do Código Civil.

Atualmente, essa espécie de contrato é empregada com frequência, ancorada na reformulação legislativa introduzida pelas Leis 9.514, de 1997, e 10.931, de 2004, que impulsiona a recente expansão do créditoimobiliário. Na prática, as operações são estruturadas mediante celebração de três contratos num único instrumento: um contrato de financiamento, um de compra e venda e um de garantia, hipotecária ou fiduciária. Por efeito dessa operação, os adquirentes tomam financiamento e pagam o preço à incorporadora esses recursos. Pode ocorrer que, ao promover as vendas, a incorporadora já tenha, anteriormente, tomado financiamento e, nestes casos, os adquirentes, ao efetivar a compra, se sub-rogam nos direitos e obrigações do financiamento original, na proporção do crédito atribuído às unidades imobiliárias adquiridas.

Em qualquer desses casos, o valor do financiamento tomado durante a construção é entregue parceladamente à incorporadora ou à construtora, como contraprestação da execução de cada etapa da obra. Esse valor é debitado aos adquirentes, porque estes é que terão tomado o financiamento ou se sub-rogado no financiamento original, e sobre eles são devidos juros pelos adquirentes, mesmo durante a obra.

O legislador do Código Civil de 2002, atento a essa estrutura operacional, fornece meios para sua regulamentação, ao prever especificamente, no artigo 1.488, o desmembramento da garantia e do crédito nos financiamentos dos loteamentos e incorporações, do qual resulta a sub-rogação dos adquirentes no financiamento da construção, na proporção das unidades adquiridas.

Nessa estruturação, e nos novos instrumentos criados pela recente reformulação legislativa, notadamente a alienação fiduciária de imóveis e a cédula de créditoimobiliário, os juros são exigíveis porque constituem remuneração de financiamento.

São novos mecanismos que constituem uma ponte entre a moderna incorporação imobiliária e os mercados financeiro e de capitais, a reclamar interpretação compatível com a estrutura e função do tipo contratual empregado, pois, como é elementar, não se pode tratar indistintamente espécies contratuais de natureza diversa.

Melhim Namem Chalhub é advogado e professor

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

13 passos para escolher o melhor fundo imobiliário

Fonte - Revista Exame

Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks - que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.

Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório "Entendendo os fundos de investimento imobiliário". Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:

1 - A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário. O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. "Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários", escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.

2 - Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa. Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.

3 - Prefira fundos com formador de mercado. Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.


4 - Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino. Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. "O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação", diz o BTG.

5 - Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício. "Como existe a possibilidade de não-renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.".

6 - Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo. "A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância", diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. "É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região", diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.


7 - Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos. Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.

8 - Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância. No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. "É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos", escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.

9 - Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas. A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.

10 - Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento. "No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores."

11 - Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior. Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil, entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. "Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades."

12 - Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação. Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos - sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. "São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos." Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da

13 - Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos. Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.

Patrimônio dos fundos imobiliários chega a R$ 7 bilhões

Agência Estado 11.11.2010

O patrimônio dos fundos de investimento imobiliário (FII) no País cresceu 40% este ano, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), atingindo a marca de R$ 7 bilhões. De acordo com o advogado Sérgio Belleza Filho, que atua nessa área, os fundos são interessantes tanto para investidores institucionais que buscam operações de longo prazo quanto para pessoas físicas, por causa da isenção de Imposto de Renda. "Já temos uma legislação consolidada para fundos imobiliários, o que falta é ganhar massa", disse Belleza Filho. Ele acredita que a criação do fundo de investimento da WTorre, para a venda de um prédio que ainda está em construção, pode abrir caminho para novas operações de financiamento, pouco difundidas no País.

Construtora WTorre venderá sede da Petrobrás, no Rio, por R$ 1,2 bilhão

O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - NOTÍCIAS - 10/11/2010

Patrícia Cançado, Naiana Oscar


A construtora e incorporadora WTorre vai protagonizar mais uma mega transação imobiliária. Depois de vender o prédio sede do banco Santander por R$ 1 bilhão, em junho do ano passado, a construtora está prestes a negociar o futuro edifício da Petrobrás, no Rio de Janeiro, por um valor recorde de R$ 1,2 bilhão.

Para isso, a empresa criará um fundo de investimento imobiliário (FII) e venderá cotas no mercado. O valor da operação é inédito no Brasil para esta modalidade de investimento.

O prospecto para constituição de fundo e o pedido de distribuição de cotas foram registrados na última sexta-feira na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A autarquia leva em média 20 dias para emitir uma autorização desse tipo. Só então a empresa poderá ir à caça de investidores - pessoas jurídicas e também pessoas físicas. Itaú e Banco do Brasil serão os administradores do fundo e a gestão ficará por conta da butique de investimentos Plural Capital, de ex-sócios do Pactual. Nenhuma das empresas envolvidas na operação quis conceder entrevista.

A WTorre anunciou, no fim de setembro, a intenção de criar dois fundos de investimento para reunir seus ativos. É uma das novas estratégias da empresa depois de ter desistido de vez da abertura de capital - meta perseguida desde 2007, mas que se tornou inviável, primeiro por conta da instabilidade do mercado e agora, por falta de interesse de investidores.

Em princípio, só o fundo lastreado no prédio da Petrobrás será levado ao mercado. O outro deve reunir um portfólio de nove imóveis, que continuarão entre os ativos da construtora.

O edifício da estatal, localizado no centro do Rio de Janeiro, está em construção e deve ser entregue entre o fim do ano que vem e o início de 2012. A obra foi feita sob encomenda da estatal - tem 115 mil metros quadrados de área construída e 95 mil metros de área bruta locável.

A Petrobrás é a única locatária até 2029. O contrato prevê aluguéis de cerca de R$ 100 milhões ao ano por esse período. Com inquilino certo para o empreendimento, a WTorre levantou no ano passado R$ 524 milhões por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para financiar a obra, que terá um custo total de cerca de R$ 600 milhões.

Com a captação de R$ 1,2 bilhão, cerca de R$ 400 milhões serão embolsados pela WTorre - recursos que devem aliviar o caixa da empresa, conhecida no mercado por manter uma operação de risco e altamente alavancada. Diferentemente das concorrentes, que compram, alugam e depois vendem imóveis comerciais, o empresário Walter Torre atua numa fase anterior a esse processo, que inclui a incorporação do terreno e a construção do prédio. Isso exige financiamento. De acordo com o último balanço, a empresa tinha uma dívida de curto prazo (a vencer em 12 meses) de R$780 milhões.

Outros negócios. Para engordar o caixa, desde a desistência do IPO, a WTorre está vendendo ativos. Em outubro, o banco BTG Pactual comprou duas torres do Complexo JK, em São Paulo. Ao mesmo tempo, o banco comprou 40% de participação em um terreno da WTorre perto do Shopping Morumbi, também em São Paulo, onde será construído um edifício comercial de 96 mil metros quadrados. Mas o próprio BTG Pactual é um forte concorrente da WTorre no segmento de fundos imobiliários. O banco está estruturando o lançamento de cinco FIIs que somam um total de R$ 5 bilhões.

PARA LEMBRAR

Grupo tentou abrir capital duas vezes

No último mês de setembro, a WTorre desistiu definitivamente de abrir o capital. A primeira tentativa da empresa de fazer o IPO (oferta inicial de ações) foi em 2007. A empresa chegou a iniciar o processo, mas foi surpreendida pelo desinteresse dos investidores.

Em fevereiro deste ano, a Wtorre retomou os planos e protocolou o pedido de registro de capital aberto. Desde então, a empresa pediu duas vezes a prorrogação do prazo de definição do IPO. A saída encontrada pela construtora para se capitalizar foi a venda de ativos e a criação de dois fundos de investimento imobiliário.